Жилищният пазар: стабилно нагоре

2015-04-30

„Сега е идеалният момент за покупка на имот", „Цените на жилищата достигнаха дъното", „Няма накъде повече да поевтиняват". Това са само част от прогнозите, с които предприемачите и агенциите за недвижими имоти всяка година се опитваха да върнат купувачите на имотния пазар, след като през 2009 г. той на практика се срина.

И всяка година се оказваше, че дъното не е достигнато, че моментът не е никак идеален и всъщност има накъде още да се пада. Хората предпочитаха да държат парите в банки на депозит, а самите финансови институции свиха до минимум ипотечното кредитиране.

И така след 2008 г. последваха пет доста трудни години за жилищния пазар до 2014 г., която ще бъде запомнена като годината на оживлението. Гледайки основните статистики за пазара на имоти през миналата година - цени, сключени сделки, издадени разрешителни за строеж, влезли в експлоатация жилища и ипотечното кредитиране, изглежда, че този път прогнозите са се сбъднали и пазарът може би поема нагоре, въпреки че никой не очаква в близките години цените и броят на сделките да достигнат нивата отпреди кризата.

Напред и нагоре

В периода между 2009 и 2013 г. цените на реално сключените сделки в София се сринаха с близо 50%. Данните на агенцията за недвижими имоти „Бългериан пропертис" показват, че средната цена, на която са сключвани реално сделките с имоти през 2014 г., е 745 евро на кв.м, което е годишен ръст от 1%.

Прогнозата за тази година е за поскъпване с около 3.5%. Данните на НСИ показват, че цените в страната растат и в края на 2014 г. те са достигнали 870 лв. на кв.м, а за София-град -1481лв. на кв.м.

Данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие на 2015 г. показаха, че общият брой на сключените сделки е нараснал с 8.4% на годишна база до 44 330 броя. Ако погледнем най-големия пазар в страната - София-град, тогава ръстът е още по-внушителен - 31% до 4805 сделки.

Връщайки се назад в годините, се вижда, че в номинално изражение толкова много сделки не е имало след 2008 г., когато се спука имотният балон в САЩ и Европа. Въпреки рекордните числа участниците на пазара са категорични, че за подобен балон и дума не може да става. Има още два фактора, които говорят за оживление на пазара - отстъпките, които са склонни да направят продавачите, и взетите ипотечни кредити.

„Докато преди очакваната от купувачите отстъпка беше 10-12%, поради засиленото търсене сега могат да се постигнат между 2 и 4% намаление на цената", обяснява собственикът на строителна компания „Делар" Аспарух Делев.

Данните на Българската народна банка за стойността на отпуснатите през 2014 г. жилищни заеми показват, че има годишен ръст от 25%. „Банките свалиха доста кредитите по лихвите. От друга страна, хората, които искат кредити, вече са с по-големи доходи, което дава спокойствие на банките и те са склонни да кредитират", коментират брокери.

В интервю за „Капитал" председателят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов прогнозира допълнителен спад на лихвите по кредитите.

Какво движи пазара

Според анализаторите на пазара има няколко фундаментални фактора и няколко „извънредни", които са подпомогнали развитието на жилищния сегмент в България.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенция „Бългериан пропертис", на първо място трябва да се постави цялостното връщане на доверието към пазара на недвижими имоти. „Много хора вече смятат, че потенциалът за поевтиняване е изчерпан", смята Стойкова.

Другият пазарен елемент според нея са растящите цени на наемите, особено в София. Това, от една страна, кара хората да се замислят за покупка на собствено жилище, а от друга, увеличава интереса към инвестиция с цел отдаване под наем. „Има тенденция за повишаване на наемите в София и сметката показва, че е почти едно и също дали ще се плаща наем или вноска към банката", смята експертът.

Към това тя добавя повишаването на доходите на хората и по-ниските лихви по кредитите. „Промяната на закона за потребителския кредит от края на юни миналата година даде по-голяма прозрачност на отношенията кредитополучател - банка", смята Младен Митов.

„Отпадането на таксата за предсрочно погасяване също доста облекчи отпушването на ипотечния пазар. Вече не се събират толкова комисиони и такси, както в предишните години", смята той. Според проучване на агенция „Адрес недвижими имоти" около 60% от купувачите все още са без кредит. Това ясно показва, че хората през последните години просто са изчаквали подходящия момент, въпреки че разполагат с необходимите средства за покупка на имот.

По време на кризата купувачите, които търсеха имот за собствено ползване, просто отлагаха сделките заради опасенията от загуба в резултат на падащите цени и несигурността около работата и доходите им. През 2014 г. около 17% от купувачите са купили имот с цел инвестиция. Ценовите нива на сделките са най-често в границите до 50 хил. евро (44% от всички сделки), а около 27% са за жилища между 50 и 70 xuл евро.

Банковата криза

И въпреки че през 2014 и началото на 2015 г. има пазарни предпоставки за ръст на цените и сделките, не бива да се изключва банковата криза, на която станахме свидетели през лятото на 2014 г. Вярно е, че едва около 2% от гарантираните депозити в Корпоративна търговска банка бяха изтеглени от банковата система, а останалите 98% - прехвърлени в други банки, но доверието като цяло в системата намаля. А заради ниската финансова култура на хората в България и липсата на желание за поемане на риск спестяванията са основно в две посоки - имоти и депозити.

„Хората видяха, че не са застраховани срещу подобни сътресения, и започнаха да гледат за алтернатива на депозитите", смята Полина Стойкова. Според нея падането на лихвите по депозитите в банките вече оказва влияние и хората започват да се интересуват от възможност да вложат спестяванията си в имот.

Според Младен Митов от „Явлена" годишната доходност от наем вече може да достигне и 6%, докато лихвите по влоговите вече са на символични нива. Специалистите изтъкват и метрото като някакъв фактор, който донякъде спомага за развитието на пазара в столицата. „Разбира се, хората, които искат да живеят в центъра на София, не ги вълнува метрото. Но то оказва влияние за сделките в крайните квартали. Там често сградите са панелни и трудно може да се иска някаква сериозна сума, но метрото е плюс, който ускорява реализацията на имота", смята Митов.

Какво да очакваме

И тук отново стигаме до прогнозите на пазарните участници, които за пореден път очакват сделките и цените да започнат да растат и отново съветват да се използва моментът, преди да се е стигнало до ново поскъпване. А такова най-вероятно наистина ще има. Пазарът на имоти е функция на икономиката на държавата.

През 2014 г. реалният ръст на брутния вътрешен продукт на страната достигна впечатляващите 1.7% и виждаме отражението върху имотния пазар. През 2015 г. очакванията варират между 0.5 и 2%, но вероятно най-песимистичните прогнози ще бъдат ревизирани нагоре някъде около средата на годината. Това дава надежда, че жилищният пазар ще продължи със съживяването. Младен Митов е категоричен в това.

„Търсене ще има, проблем може да се окаже предлагането. Ако не се появят нови проекти, можем да очакваме вдигане на цените", смята той. Според него през 2015 г. ще действа основополагащият икономически принцип на търсенето и предлагането, без да ставаме свидетели на балони.

Полина Стойкова също е на мнение, че ще има търсене и цените ще растат, като тези ръстове ще бъдат съпоставими с 2014 г. Тя смята, че най-добрите имоти, построени по време на строителния бум, вече са се поизчерпали, а хората все повече търсят ново строителство.

„През последните няколко години банките ограничиха кредитирането към предприемачите и реално няма никакво ново строителство", каза тя. Според нея интересът няма да е само в София, а и в останалите по-големи градове в България - Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора. „При по-малките градове ситуацията е различна, но това се дължи на миграцията. Хората предпочитат по-големите градове, където има работа, и просто няма интерес към по малките", смята Стойкова.

Разбира се, не всичко е толкова розово. Негативно върху пазара може да се отрази отливът на руските купувачи - обезценката на рублата и трудната икономическа ситуация в Русия се отразяват на пазара с ваканционни имоти. „Вярно е, че това е един отделен сегмент, но той влияе цялостно върху цените", смята Полина Стойкова. Тя прогнозира добро развитие в зимните курорти - Пампорово, Боровец и Банско.

Разгледайте най-новите ни оферти от София

  прочети повече статии

Споделете
Vitosha View - емблематичен комплекс в полите на Витоша
Витоша Вю е висок клас жилищен комплекс в кв. Кръстова вада в София. Съчетанието на модерна градска среда и непосредствена близост до Витоша създава усещане за дом, с комфорт и удобство, с бърза комуникация и красиви градини с много зеленина.
Вижте още

Изпратете запитване


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function display_gdpr_fields() in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php:114 Stack trace: #0 /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/bulgaria-article.php(273): include() #1 {main} thrown in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php on line 114