Имотният пазар в България през 3-тото тримесечие на 2011 г.: Три години от началото на кризата

Точно 3 години след настъпването на световната финансовата и икономическа криза, ключовите акценти случващото се на пазара на недвижими имоти в България през изминалото тримесечие могат да бъдат обобщени по следния начин:

• Цените на имотите продължават да спадат и през изминалите месеци, но темпът на спад се забавя.
• Търсенето е насочено основно към най-евтините и изгодни имоти във всички пазарни сегменти.
• От началото на кризата цените на апартаментите в София са спаднали с 40%, в Банско – с 55%, а в Слънчев бряг с 50%.
• Основните купувачи продължават да бъдат българи и руснаци.
• Купуват се апартаменти в София до 50 000 евро, а при ваканционните имоти сделки се реализират на цени между 15 000 и 40 000 евро.
• Качествените и годни за обитаване селски къщи привличат интерес, а сделки се сключват на цени между 10 000 и 45 000 евро.

1. София

Имотният пазар в столицата беше сред първите локални пазари в България, които реагираха на тенденцията за увеличаване на обема на продажбите още в началото на 2011 г. След силния старт на годината, през летните месеци забелязахме известно забавяне на темповете на продажбите и макар реализираните сделки все пак да са повече спрямо същия период на миналата година, този ръст е пренебрежимо малък на база реализирани сделки от BULGARIAN PROPERTIES.

Същевременно, търсенето на имоти в София се промени. Докато през първата половина на годината се наблюдаваше засилено търсене и сделки с имоти, както във високия ценови клас на цени около и над 100 000 евро, така и в най-ниския ценови клас, то през изминалото трето тримесечие на годината търсенето беше концентрирано основно към по-малки и евтини жилища до 50 000 евро. Значително по-рядко се стига до сделки на цени между 50 000 и 80 000 евро, а сделки на цени над 80 000 евро почти липсват. Т.е. в момента имаме активност само в най-ниския ценови клас на жилищните имоти в столицата.

Средната цена на сключените в София сделки за третото тримесечие на 2011 г. е 750 евро на кв.м. През второто тримесечие на 2011 г. беше 850 евро на кв.м., а през третото тримесечие на 2010 г. - 840 евро на кв.м. Средната обща покупна цена на апартаментите в София през 2011 г. е 53 200 евро, а през изминалите години е била, както следва:

2010 г. – 76 000 евро
2009 г. – 74 500 евро
2008 г. – 96 200 евро

Цените на жилищата в София се стабилизираха в продължение вече на около 1 година - от лято 2010 - на нива 840-870 евро на кв.м., като през последните месеци виждаме по-ниска средна цена, която е в резултат по-скоро на настъпилата промяна на пазара и преориентация към покупка само на най-евтините жилища, отколкото на реализиран спад в цените на имотите. Също така, ако се погледне в ретроспекция, през третото тримесечие всяка година се купуват предимно най-евтините имоти, което прави и измерените цени най-ниски в този период на всяка година. Интересно ще бъде да се проследи дали тази тенденция е отново в резултат на годишна цикличност или ще продължи и през следващите месеци.

На база офертни цени на апартаментите в София индексът на BULGARIAN PROPERTIES при база 11.2008 г. = 100 през месец септември 2011 има стойност 57.32, т.е. офертните цени в столицата са спаднали с над 40% от пиковите им стойности преди кризата. Същото важи и на база реално сключени сделки – цените в София са спаднали от 1340 евро на кв.м. през 2008 г. до 810 евро на кв.м. за първите 9 месеца на 2011 г., което прави натрупан спад на цените в София от началото на кризата от 39.5 %.

Средната цена, на която са оферирани апартаментите за продажба в София през 2011 г. е 942 евро на кв.м., като още през януари офертните цени спаднаха под психологическата бариера от 1000 евро на кв.м. и през септември средната месечна офертна цена на апартаментите в София по данни от сайта на BULGARIAN PROPERTIES вече e 873 евро на кв.м.

2. Ваканционни имоти

По време на летния период естествено се увеличава активността в сегмента на морските ваканционни имоти и тази година не беше изключение. Все пак, освен засиления интерес и завършващия вече сравнително успешен летен сезон за продажбите на имоти основно по южното Черноморие, следва да споменем като акцент и чувствителния спад на цените на апартаментите в най-големия зимен курорт – Банско, които през последните месеци привличат интереса на купувачите.

2.1 Морските курорти

Както през второто, така и през 3-тото тримесечие на 2011 г. обемът на продажбите в района на южното Черноморие и най-вече в района на к.к. Слънчев бряг е водещ за ваканционните морски курорти. Основните причини са спад на цените и наличие на голямо предлагане.

Почти изцяло сделките с имоти по българското Черноморие и през третото тримесечие на годината са с руснаци. Рускоговорящите купувачи са най-многобройни на пазара на морски ваканционни имоти през цялата 2011. Въпреки че търсенето е налице, предпочитаните от тях апартаменти продължават да са основно на ниски цени, като през последните месеци се забелязва дори допълнително свиване на бюджетите при покупка. Сделките са с апартаменти между 15 хил. и 40 хил. Евро, като преобладават тези на цени между 15 и 25 хил евро. Рядко покупките надвишават 30 000 евро.

Средната цена на закупените апартаменти през изминалото тримесечие в района на Слънчев бряг е била 29 780 евро (спрямо 31 720 евро за второто тримесечие на 2011 г.), а на база на цена на кв.м. – 512 евро – без изменение спрямо предходните периоди. От средата на 2010 г. средната цена на апартаментите в Слънчев бряг и района се движи между 510 и 515 евро на кв.м. Цените на закупените апартаменти варират межу 350 евро и 800 евро на кв.м.

Индексът на BULGARIAN PROPERTIES за офертните цени на апартаментите в най-големия морски курорт в България - Слънчев бряг към 9.2011 г. е със стойност 52.39 при база 12.2008 г. = 100. В рамките на изминалите месеци цените на оферираните за продажба апартаменти в Слънчев бряг не са се променили. Натрупаният спад в цените на този тип имоти от пиковите им стойности през 2008 г. е около 50%. Приблизително същият е спадът в цените, измерен на база реално сключени сделки – 54%.

През изтеклите 9 месеца от 2011 г. апартаментите в Слънчев бряг се оферират на средна цена от 750 евро на кв.м. и 51 500 евро средна офертна цена за апартамент. За сравнение, на база реално сключени сделки през 2011 г., цените на апартаментите в Слънчев бряг са 514 евро на кв.м. и 32 340 евро за закупен апартамент. Това показва, че все още има разлика в офертните и цените на реално сключените сделки, но също така и че покупки на апартаменти в района на Слънчев брягбряг се осъществяват предимно в най-ниския ценови клас, докато предлагане има при разнообразни цени между 400 и 1000 евро на кв.м.

Интересът към курортите по северното Черноморие продължава да бъде по-слаб, поради по-високите цени и не толкова голямото предлагане на изгодни имоти.

2.2. Ски курортите

След слабия зимен сезон 2010/2011 за имотните сделки в ски курортите, от месец май 2011 г. протече корекция в офертните цени на предлаганите за продажба апартаменти в Банско и те спаднаха с около 10% спрямо предходните месеци, което доведе до увеличен интерес през летните месеци към имотите в този ски курорт и реализиране на повече сделки, отколкото в активния зимен сезон. През септември 2011 г. средната цена на активните оферти за продажба на имоти в Банско е 584 евро на кв.м.

Индексът на BULGARIAN PROPERTIES за офертните цени на апартаментите в Банско за септември 2011 г. е със стойност 45.64 при база 11.2008 = 100. Това показва, че цените на оферираните апартаменти за продажба са спаднали с близо 55% от най-високите си стойности през 2008 г. Толкова е и натрупаният спад на база реално сключени сделки – от 1100 евро на кв.м. през 2008 г. до 505 евро на кв.м. през 2011 г.

Средната цена на продадените апартаменти в Банско през изминалото тримесечие е 33 280 евро (при 27 000 евро през второто тримесечие), като средната цена на кв.м. е 467 евро (при средна цена за предходното тримесечие 460 евро на кв.м.). Това са напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси.

Както се вижда от данните, цените на база реално сключени сделки се запазват без промяна, което показва, че при доближаване на офертните цени до реалните пазарни цени интресът на купувачите се увеличава, докато при високи офертни цени дори не се стига до преговори за покупка.

През изминалото тримесечие няма реализирани сделки в Боровец и Пампорово, а корекциите в цените при тях не са толкова осезаеми, както при имотите в Банско.

3. Селски имоти

Обемът на реализираните продажби на селски имоти през третото тримесечие остава същия като през първото и второто тримесечие на тази година, т.е. няма значими промени в този сегмент на пазара. Разлика има само в средната цена на реализираните продажби, която през последните месеци е 20 450 евро, докато през предходните 2 тримесечия се движеше между 16 000 и 17 000 евро. Разликата в цената идва от преобладаващите покупки на по-качествени и готови за обитаване селски къщи, най-вече близо до морето (Бургас и Варна) и до големите градове като Пловдив, Стара Загора и Велко Търново. Закупените такива къщи са на цени между 15 000 и 45 000 евро. Най-евтини са продадените селски къщи в района на Ямбол и Елхово, където средната цена е около 10 000 евро, но не са рядкост и офертите за къщи на цени около 5 000 евро.

Основните купувачи на селски имоти, подобно на ваканционните имоти,
са руснаците. Те търсят готови за обитаване къщи между 15 и 40 000 евро, което обяснява и по-високите цени на закупените селски имоти през изминалите месеци. Сега, за разлика отпреди години, има голям избор на качествени и годни за обитаване селски имоти на много добри цени. На практика, преди години предлагането на такива къщи беше силно ограничено, а сега купувачите имат избор.

Продавачите са основно британци, като и по този показател пазарът на селски имоти много прилича на този на ваканционните имоти. Доста от британските собственици продават имотите си на загуба, след като са ги оферирали за продажба в продължение вече на 2-3 години и не са могли да ги реализират на по-високи цени.

Средни цени на продадените през третото тримесечие селски имоти по региони:

• Област Бургас – 37 100 евро
• Област Варна и Добрич – 26 000 евро
• Област Ямбол - 9600 евро
• Област Стара Загора – 14 500 евро
• Област Пловдив – 19 500 евро
• Област Велико Търново – 23 500 евро

4. Купувачи по националности

Основните купувачи продължават да бъдат българи и руснаци. Българите купуват най-вече имоти за живеене в големите градове на страната, основно в София, а руснаците се възползват от изключително ниските цени на ваканционните и селски имоти и си купуват напълно завършени и обзаведени апартаменти основно по морето за 450-500 евро на кв.м.

Британците са главно в ролята на продавачи. Има единици, които се интересуват от покупка на евтини селски имоти (до 10 000 евро) или апартаменти в Банско или около Слънчев бряг за до 20 000 евро – техните бюджети са по-ниски от тези на руснаците.

Търсенето на имоти в България от купувачи от други страни почти липсва, което води и до по-трудно възстановяване на имотния пазар от кризата, тъй като той в голяма степен зависи от чуждестранното търсене.

---
Авторски права: 2011 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011.