СТАТИИ

В гравитацията на лошите новини

в. Капитал, 20.01.2012, със съкращения

Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.

За жилищния пазар в България 2012 г. ще е четвъртата поред на трудни сделки и колебливи купувачи. Лошата новина за продавачите е, че цените ще продължат да падат, добрата – че вече ще е с относително малко (7-10%). Големият риск - очакваният пик на лошите кредити, който ще е сериозно изпитание и за банките, и за пазара. Най-оптимистичните очаквания са просто да няма икономически сътресения.

На този фон, ако трябва да откроим няколко тенденции при сделките с жилища през 2012 г., повечето ще са в негативна посока.

Внимание падащи цени

Три години след първите сигнали на кризата спадът на жилищния пазар продължава. Данните на големите агенции за имоти показват над 40% по-ниски цени спрямо пиковата 2008 г. Само през последната година в София те са намалели с 9%, а в страната – средно със 7%, по данни на "Адрес". От друга агенция - "Бългериан Пропертис", отбелязват по-сериозен спад в столицата – 14%, през 2011 г. Оперативният директор Полина Стойкова уточни, че до края на лятото очакванията са били намалението на цените да е в рамките на 5%. Новото развитие на кризата през последните месеци обаче е задълбочило негативните трендове.

Все пак според нея част от тези проценти са следствие и от преориентирането на пазара към сделки в най-ниския ценови сегмент. При аналогични имоти поевтиняването за година е 10%.

На практика оптимизмът от първите месеци на 2011 г. към края на годината преля в прогнози за забавяне на икономическото възстановяване. А за много купувачи това е сигнал, че все още са далеч от финансова сигурност. Следователно подхождат внимателно към покупката на имот, особено ако е финансирана с дългосрочен кредит. Резултатът е търсене на по-евтини жилища (за София границата е 50 000 евро), както и стремеж да се плаща предимно със собствени средства. Другият ефект е продължаващ натиск върху цените.

Според брокерите техният спад ще продължи през 2012 г. в рамките на миналогодишните 7-10%. Естествено, ако няма сериозни икономически сътресения. Тази прогноза подкрепи и икономистът от Industry Watch Красен Йотов също с мотива, че не се очаква влошаване на икономическата среда в страната. Дори напротив – прогнозата на Министерството на финансите е за растеж от 2.9%, който е сред относително високите в ЕС

Пикът на лошите кредити

Ръстът на лошите кредити (с просрочие над 90 дни) продължава, а пикът ще е в края на 2012 г. Прогнозата е на "Уникредит Булбанк", като банката очаква дотогава делът на необслужваните заеми да стигне 17.5-19% от общия обем при 14.5% към края на септември (данните са на БНБ).

Макар зад тази статистика да стоят не само жилищни кредити, влошаването засяга и тях и така влияе върху имотния пазар. Доколко силно, ще зависи от отговорите на два въпроса: какъв е делът на проблемните имоти от общото предлагане и до каква степен може да бъде овладяно масираното им излизане на пазара.

"Да, очакванията наистина са с пика на лошите кредити през 2012 г. за продажба да излезе повече недвижима собственост в сравнение с предната година. Не става обаче въпрос за десетки хиляди имоти, които да наводнят пазара. Увеличението ще е в проценти, не в пъти", прогнозира Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Тя допълни, че и в момента текат продажби на проблемни активи, но те не водят до съществено изкривяване на пазара.

Самите банки могат да влияят върху този процес с активна политика по предоговаряне на проблемните заеми. От МКБ Юнионбанк например посочиха, че една месечна вноска може да бъде редуцирана с до 70% само с удължаване на срока или с гратисен период. Друга опция е длъжникът сам да потърси купувач за жилището още при първите проблеми с вноските по кредита. В тези случаи банките също съдействат, като предлагат имота чрез клоновата си мрежа или през агенциите за имоти.

Крайната мярка е публична продажба, при която нерядко купувачи са свързани с банките дружества. Според запознати с практиката в много случаи те управляват имота, като го отдават под наем, а в ролята на наемател остава именно бившият собственик.

Според представители на имотния бранш това е приемлива алтернатива, защото масираното излизане на жилища от необслужвани кредити на имотния пазар, може рязко да свали цените с над 25%. Общото мнение е, че изчистването на тези активи ще продължи с години.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Искам да споделя, че компанията се управлява много професионално. Получихме информация относно ...
Бихме искали да благодарим на вашия екип за отличната помощ при покупката ни на имот в България. ...
От около година търся подходяща къща на село, като досега не бях попаднал на нещо, което да отговаря ...
Изгодни цени, отлични условия за зимен и летен туризъм! Купете имот сега!
Френска резиденция на първа линия в курорта Лозенец!
Вижте как ще помогнем за успешната продажба на вашия имот
Разнообразни имоти в Созопол и района. Заповядайте в офиса ни в Созопол!
Време за морски имот! Вижте най-добрите оферти от Слънчев бряг и района!
Последни Новини
Почивни дни за Гергьовден

05/Май/2017
BULGARIAN PROPERTIES

Уважаеми клиенти и партньори,

Бихме искали да ви уведомим, че във връзка с предстоящия празник 6 май - Гергьовден и Ден на храбростта и Българската армия и обявения за официален почивен ден за страната 8 май (понеделник) офисите на BULGARIAN PROPERTIES няма да работят.

По време на почивните дни може да се свържете с нашите брокери на телефоните посочени във всяка об... прочети повече

Последни регионални новини
Хиляди туристи напълниха хотелите в Банско

03/Февруари/2017
http://trip.dir.bg

Банско ще се пука по шевовете от този уикенд, когато започват да прииждат участниците и гостите на стартиращото първенство за Световната купа по сноуборд. Между 90 и 100 % от капацитета на хотелите в курортния град вече е зает в дните на състезанието, това заяви един от първите хотелиери в Банско, цитирана от БТА.

Такъв пик на туристи не е имало дори за коледно-новогодишните празниц... прочети повече

Знаете ли, че?
Продажбите в най-луксозния небостъргач започнаха

03/Май/2017
http://fakti.bg

Един от най-големите комплекси, с които се сдоби центъра на София, е „Миленеум център” до административната сграда на НДК. Безспорно топлокацията изстрелват цените на предлаганите имоти в горния ценови сегмент. Апартаментите могат да бъдат купени в диапазона от 647 304 EUR до 1 353 508 EUR, или срещу... прочети повече