Михаил Чобанов, съосновател на Бългериан Пропертис: Спекулативното купуване на имоти приключи

Михаил Чобанов не е толкова въодушевен от случващото се на пазара на имоти в момента, колкото свикнахме да виждаме много негови колеги - строителни предприемачи или брокери. По-скоро се придържа към реалността. Самият той е строителен предприемач и доставчик на услуги в бизнеса с имоти, но не се опитва да скрие, че секторът на ваканционните апартаменти рязко затъна в изобилното предлагане при намаляващ брой на купувачите. "Кризата в пазара на ваканционни имоти е неоспорим факт", казва Чобанов, който е един от първите продавачи на български жилища на чужденци като съосновател на агенцията Бългериан Пропертис и на уебсайта BulgarianProperties.com.
Идните месеци може да донесат доста безсънни нощи на някои строителни предприемачи. Но забавянето на пазара на жилища ще има и своите положителни ефекти. "Очаквам поохладените страсти на жилищния пазар в зимните и черноморските ни курортите да подействат отрезвяващо и да доведат до падане на цените на парцелите и в столицата и големите градове", казва още 34-годишният предприемач, който има диплома за юрист от Бургаския свободен университет.
Освен в Бългериан Пропертис Михаил Чобанов е партньор и в една от първите агенции, специализирани в продажбите на висок клас недвижима собственост и на жилища в чужбина на българи - "Лукс имоти". Участва и в "Пропърти мениджмънт БГ", първата и към момента най-голяма компания за мениджмънт на имоти в България. Какви са очакванията му за пазара той разказва месец преди BalPEx, най-голямото изложение за недвижими имоти на Балканите, на което фирмите му ще се представят.

Господин Чобанов, свидетели сме на значително забавяне на една част от пазара на недвижими имоти в България, основно във ваканционния сегмент, и на известна несигурност в развитието на останалите. Какви са вашите очаквания преди участието ви на BalPEx, най-голямото изложение за недвижими имоти на Балканите?
- Свидетели сме на достигане на един зрял етап на пазара на недвижими имоти, в който правилата стават все по-ясно установени, в който купувачите знаят какво искат и в който предприемачите започват да стават по-склонни да предоставят адекватен продукт. От друга, макространа, ние все още сме на дъното на Европейския съюз като икономически показатели с тенденция за сериозно повишаване и мисля, че все така ще продължим да бъдем в периферията на световната финансова криза.
Забавянето на пазара на ваканционните имоти ще продължи. Там цените ще се задържат на нивото, на което са сега, а може би ще има и лек спад при по-обикновените имоти и при тези, които се характеризират с лошо качество на строителството. В зимните броят на сделките тази година ще е с 80-90% по-малко, а по Черноморието - с 30-40%.
До края на година обаче ще наблюдаваме леко поскъпване единствено в луксозния сектор на пазара на имоти, в рамките на до 15%. Ще продължи да расте интересът към качествените имоти в България, които са с добра локация, и техните цени ще се покачват.

Засега опасенията за пазара на жилища не се оправдават, но може ли да очакваме трусове в близко бъдеще? Според вас каква е перспективата пред този сегмент в средносрочен план?
- В големите градове - София, Варна, Бургас, Пловдив, търсенето на основни жилища ще остане стабилно. Банките обаче все по-трудно отпускат ипотечни кредити, завишиха много изискванията си, както и лихвите по заемите. От друга страна, високата инфлация в страната доведе до увеличаване на цените на транспорта, строителните материали и труда на строителните работници и вследствие на това до значително нарастване на цените на имотите. Всички тези причини ще доведат до малък брой на реално сключените сделки на пазара на основни жилища.
Можем да очакваме трусове единствено от страната на предприемачите, и то онези, които не са си осигурили финансиране на проектите си и разчитат на продажби на зелено, докато купувачите все повече избягват да купуват такива жилища. Предприемачите трябва да са готови да построят и след това да продадат своя продукт.
Голяма част от чуждестранните купувачи сега се превърнаха в продавачи и предлагат на пазара придобити от тях в предишни години имоти. Те продават на конкурентни цени и това допълнително утежнява ситуацията.
Очаквам поохладените страсти на жилищния пазар в зимните и черноморските ни курортите да подейства отрезвяващо и да доведе до падане на цените на парцелите и в столицата и големите градове.

До каква степен пазарът на жилища в големите градове е зависим от поведението на чуждестранни инвеститори? Могат ли да му повлияят разпродажбите на завършени апартаменти, купени в последните няколко години, или евентуално намаляване на търсенето със спекулативни цели?
- Оказа се, че чужденците са силен фактор на вторичния пазар, предимно във високия сегмент в големите градове. Освен това те са по-реални в очакванията си за печалбата от българските инвеститори.
Що се отнася до спекулативното търсене, в България то отдавна вече е приключило. Пазарът на имоти у нас навлезе в един по-зрял, по-стабилен стадий от своето развитие и няма възможност да се реализират бързи печалби чрез спекулативни препродажби. Появиха се нови дестинации и онези купувачи, които търсеха точно такъв тип печалба, се насочиха натам.

Високият ръст на цените на жилищата се оказа по-устойчив, отколкото много хора предполагаха. Кои според вас са аргументите за него и доколко те все още са валидни?
- Основният аргумент според мен си остава единствено и само повишената и постоянно повишаваща се цена на строителството. Въпреки това цените на жилищата в България остават едни от най-ниските в цяла Европа. За сравнение - цените на имотите в останалите европейски столици са поне 50% по-високи в сравнение с тези в София.
В големите градове на страната търсенето все още има лек превес над предлагането. Дълго време Пловдив, беше подценен и се забави с ръста на цените, но в момента наваксва това изоставане. Бургас също е доста подценен. Той е единственият от големите градове, където все още може да се намерят апартаменти на цени под 500 евро на кв.м, което не е реално.

Предприемачите успяват ли да отговорят на очакванията на клиентите си за качеството на предлаганите апартаменти и къщи - ново строителство?
- Това, което се наблюдава, е, че в големите градове предприемачите предлагат значително по-качествено строителство. През последните години има голям напредък в тази област - строи се с много по-качествени материали, използват се нови технологии, което неминуемо оскъпява крайната цена на жилищата, но за сметка на това клиентът получава добър продукт. Безспорно качеството е функция на цената: колкото повече е готов да даде клиентът, толкова повече ще получи.

Голяма част от бизнеса ви е в сектора на вторите домове, който най-много страда от прекомерното предлагане, хаотичния пазар и финансовата криза. Как вие реагирахте на промените на пазара в последните две години?
- В последните години успяхме да преориентираме бизнеса си от Великобритания и Ирландия към Русия, Полша и много други европейски страни. Bulgarian Properties винаги се е стремяла да бъде една дължина пред своите колеги на пазара по отношение на развиването на нови пазари и популяризирането на България навън. Правейки си равносметка за последните 5 години, осъзнавам, че по-голямата част от усилията, които сме насочвали, са били пряка реклама на България като държава и дестинация за инвеститори и хора, търсещи своя втори дом. Успяхме да убедим доста чуждестранни телевизии и вестници да дойдат тук и да направят филми и репортажи за страната ни, представяйки я в такава светлина, в каквато аз бих искал да повярвам, че можем да бъдем.

Руски и източноевропейски купувачи се оказаха спасителната сламка за някои български предприемачи в летните и зимните курорти. Ще бъдат ли обаче те достатъчно, за да компенсират спада на традиционните пазари на Великобритания и Ирландия?
- Едно от посланията в нашите кампании е, че България е за Източна Европа това, което е Испания за Западна. Профилът на купувачите от Западна Европа и Русия е твърде различен. Първите са по-скоро хора, които търсят инвестиция и втори дом на разумна цена, докато при руските клиенти всичко стои по различен начин. Почти всички руски клиенти се интересуват от имоти, които са на първа линия на морето, купуват единствено завършени жилища, готови са да платят по-високи суми, но очакват много по-добро качество. Руснаците купуват главно в морските топ курорти като Златни пясъци, Свети Влас, Слънчев бряг. Те са много по-плахи и много по-претенциозни, когато купуват имот в страната ни. Много малко на брой са сделките ни с руски клиенти в зимните ни курорти - Банско, Боровец и Пампорово, но традиционно руснаците не купуват в ски курортите.
Към настоящия момент купувачите от тези националности не могат да запълнят огромната дупка, зейнала в пазара след оттеглянето на британските и ирландските купувачи, което означава, че всички онези инвестиционни проекти, подготвени малко или много за такъв тип купувачи, ще останат нереализирани. Очаквам, че това ще доведе до спиране на масовото застрояване по Черноморието.
Кризата в пазара на ваканционни имоти е неоспорим факт.

Могат ли инвеститорите да възлагат надежди на българския купувач на ваканционни жилища, който за момента, изглежда, се ориентира към Гърция?
- Засега Гърция и по-специално районът на Халкидики е най-търсената от българите дестинация. Гърция предлага прекрасен климат, топло море, добри цени, спокойствие и близост до България. Това са основните причини, поради които българите предпочитат южната ни съседка.
Голям е интересът на нашите сънародници и към Австрия, а напоследък и към имоти в Италия и Франция. Финансирането с кредит от чужди банки в страната, където се купува имот, е много лесен и бърз процес, а лихвите по кредитите са с около 20% по-ниски от българските банки.
С оглед на това, че нашите банки на практика преустановяват даването на кредити за ваканционни имоти, мисля, че единствено развитието на икономиката и увеличаването на стандарта на живот на българските купувачи може да ги превърне в сериозен фактор на ваканционния пазар.
Напоследък се наблюдава интересна тенденция: българските купувачи, които търсят вила или втори дом, се ориентират към имоти, които са с градски характеристики, в Бургас и Варна.

С какво България може да продължи да привлича чуждестранни инвеститори, купувачи на имоти и туристи в условията на влошената финансова среда? Кои са най-силните й предимства и най-сериозните й недостатъци?
- Единствените недостатъци на България са лошата инфраструктура и липсата на единна държавна политика по отношение представянето на страната ни навън. Основното ни предимство е ясно - ние все още сме най-евтината държава - член на Европейския съюз. Разполагаме с прекрасна природа, чудесен климат, голямо разнообразие от морски, ски, СПА курорти и при това на сравнително къси разстояния. Няма страна в Европа, която да предложи всичко това на толкова ниски цени. Купувайки имот в България, чуждестранните купувачи получават много повече от втори дом. Това, с което страната ни ще продължи да привлича чуждестранните туристи, са ниски цени и качественото обслужване, но все още България е далеч от мечтата да се превърне във водеща дестинация.

Кои са основните рискове пред пазарите на жилища - както първи, така и втори домове? Как бихте ги степенували?
- Няколко са основните рискове пред пазарите на жилища. На първо място, това е опасността от влошаване на цялостния икономически климат в страната.
Забелязва се трайно забогатяване на българското население, безработицата намалява, но страната ни е разтърсвана от корупционни скандали, престъпност, злоупотреби. След критичния доклад на Европейската комисия и спирането на субсидиите от Европейския съюз в цяла Европа отзивите за България са много лоши. Страната ни изпусна шанса да се влеят свежи пари в икономиката ни и е застрашена от евентуално бъдещо налагане на предпазни клаузи.
Друг риск за пазара е да се оскъпи финансирането на покупката на жилище и да продължи възходящият тренд на лихвите по ипотечните кредити.
Нарастването на инфлацията ще увеличи още цените на строителството.

Разгледайте нашите горещи оферти

  прочети повече статии