Полина Стойкова, оперативен директор на Бългериан Пропертис: Не е изключено през 2012 г. цените на имотите да продължават да са в безтегловност

В края на третото тримесечие на 2011 г. се навършиха цели три години от настъпването на световната финансова и икономическа криза. За съжаление, три години след началото на кризата все още няма убедителни сигнали за възстановяването на икономиките и на имотните пазари не само в България, но и в повечето страни по света. След оптимизма и очаквания икономически растеж, с който завърши 2010-а и започна 2011 г., през последните месеци развихрящата се дългова криза в Европа и понижените кредитни рейтинги на редица държави и големи европейски и световни банки възвърнаха несигурността и доведоха до забавяне на темповете на икономическо възстановяване. За това какво се случи на пазара на недвижимите имоти и има ли „светлина в тунела“ през новата година, попитахме Полина Стойкова, един от доказалите се специалисти в бранша.

- Г-жо Стойкова, с какво ще запомните пазара на недвижимите имоти през 2011 г.?
- Основно със забавения темп на спад на цените, по-високия обем от сделки с имоти и с по-ниските лихвени проценти по ипотечните кредити.

- Нагласите на специалистите в края на 2010 г. бяха положителни - за по-успешна 2011 г. Оправдаха ли се тези очаквания?
- Изминалата 2011 г. беше натоварена с големи очаквания за излизане на имотния пазар от кризата, но, за съжаление, не всички те се оправдаха, тъй като излизането от кризата не зависи само от темпа на възстановяване на нашата икономика и от вътрешните процеси в страната, а е в пряка зависимост от случващото се в Европа и в света.

Положителните новини, които дойдоха от имотния пазар през 2011 г., се изразяват основно в увеличен обем продажби на имоти и по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити. В края на годината обаче въпросителните за това, какво предстои през 2012 г., стават все по-големи на фона на общата несигурност около дълговата криза и бъдещето на Европа.Останалите фактори, които оказват влияние върху имотния пазар в краткосрочен план - чуждестранно търсене, обем новоотпуснати ипотечни кредити, брой издадени разрешителни за строеж на нови сгради - са все още в негативна тенденция и не подпомагат излизането от кризата. Същото важи и за дългосрочните фактори, като доходи на населението, ниво на безработица, демографски показатели и др.

- През изминалата година пазарът на недвижими имоти успя ли да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г.?
- Темпът на спад на цените през 2011 г. се забави и годината приключи с около 5-10% по-ниски цени на имотите, което е доста по-умерен резултат в сравнение с предходните две години. Както и очаквахме, през 2011 г. настъпи стабилизация на цените и увеличаване на обемите от сделки, които щяха да бъдат още по-убедителни, ако втората половина на годината не донесе толкова голяма несигурност и стрес.

- Кой сегмент от недвижимите имоти претърпя най-сериозен ценови спад?
- Годината не беше особено успешна за ваканционните имоти в ски курортите и най-вече за имотите в Банско. След слабия зимен сезон цените на апартаментите в Банско спаднаха, като за цялата година са загубили около 25% от стойността си.
Може да се каже, че от началото на кризата досега цените на апартаментите в курортите са загубили 50% от стойността си. Пазарите в „Слънчев бряг“ и Банско са сходни като предлагане и цени, но засега Банско изостава по интерес сред руските купувачи, които са основни играчи на пазара на ваканционни имоти в България.

- Промени ли с нещо 2011 г. начина на работа на брокерите? Различна ли беше годината за агенциите?
- 2011-а донесе не само по-високи изисквания от страна на купувачи и продавачи, но и промени в начина на изповядване на сделките и плащанията, което е свързано с повишаващата се регулация в сферата на недвижимите имоти. От началото на годината сделки се изповядват в повечето случаи с плащане задължително по банков път за цени над 10 000 лв. Това доведе до редица промени в начина на работа на агенции, нотариуси, както и до промяна във възгледите на самите купувачи и продавачи. Освен по-строгите изисквания и регулации в чисто пазарен смисъл годината помогна вече ясно да се видят кои са сериозните агенции на пазара, тъй като те имаха възможност да затвърдят своите позиции и да продължават да подобряват услугите си. Има много още да се работи в тази посока, но мисля, че е ясно, че има воля за това и в следващите години нивото ще продължава да се вдига.

- Доближаването на позициите на купувачите и продавачите стана факт през годината. Какво беше характерно и за двете страни през 2011 г.?
- Купувачите определено търсят най-изгодните оферти. Продавачите са все по-склонни да им ги предложат и това доведе наистина до сближаване на страните по отношение на цените. Има още разминавания между офертите и цените на база реални сделки, като разликите достигат на места до 30%. Но процесът по корекция на цените продължава. Купувачите много ясно дефинират какво търсят, а продавачите са все по-наясно какви са пазарните реалности.

- Как се развиваше българският имотен пазар спрямо този в останалите страни в Европа?
- Българският пазар има своята специфика, но се движи и в синхрон с останалите имотни пазари. Например спадовете на цените при нас продължиха и през 2011 г., докато в някои страни спряха и дори имаше леко нарастване. Все пак следва да се отбележи, че спадовете и при нас се забавиха и достигнаха почти 0% през 3-тото тримесечие на 2011 г. Характерни за всички пазари обаче бяха колебливостта и редуването на спадове и леки покачвания, като никой пазар в Европа не успя да реализира убедително излизане от кризата, тъй като не бе подкрепен от съответни икономически реалности.

- Каква е прогнозата ви за 2012 г.?
- На всички е ясно, че в настоящата ситуация е много трудно да се направят прогнози за тази година, най-вече поради огромната несигурност за справянето с дълговата криза и бъдещето на Европа. По всичко личи, че 2012 г. няма да бъде лека. И икономиките, и пазарите ще бъдат изправени пред редица изпитания.

През последните 3 месеца на 2011-а имотният пазар запази сравнително стабилни обеми на сключени сделки, сравними с този период на 2010 г. Измененията на цените са минимални, по-скоро задържат нива. Т.е. дори и в период на несигурност виждаме, че пазарът се е установил на едни „кризисни нива“, които засега са устойчиви. Не е изключено през 2012 г. цените на имотите да продължават да бъдат в един вид безтегловност - поради свито търсене и негативни икономически очаквания да продължи техният бавен, но непрекъснат спад. От друга страна, пазарът вече установи някакви равновесни за настоящата ситуация ценови нива в отделните ценови сегменти, на които се реализират сделки, и тези нива могат да запазят относителна стабилност, докато офертните стойности бъдат коригирани така, че все повече да се изравняват с цените на реално сключваните сделки, тъй като все още има разминавания.

Аз лично смятам, че ако се върви в посока решаване на проблемите с дълговата криза, макар и с цената на забавено икономическо възстановяване, и ако липсват големи сътресения и промени, обемите от сделки през 2012 ще се запазят на „кризисните си нива“ от 2010 г. Хората ще продължават да търсят, както през 2011 г., основно евтини и изгодни имоти, а най-активните купувачи ще са българи и руснаци в жилищния и ваканционния сегмент съответно.

  прочети повече статии