Софтуерната карта на София

Съревнованието за кадри между софтуерните компании в страната е добре известно и надълго описвано. Не по-малко ожесточена обаче е надпреварата за намирането на най-добрия офис, където да установят дейността си. Връзката между двете е очевидна - компаниите работят в силно конкурентна среда и трябва да полагат сериозни усилия да привлекат и задържат качествените си служители. Голямо значение за това оказва именно средата за работа. А изискванията към нея не спират да растат. Те започват с логичните предимства като бърз и лесен достъп до сградата, възможност за експанзия и голямо разнообразие от заведения за хранене в близост, но стигат и до силно специфични нужди, свързани с естеството на работа на компаниите.

Така, ако погледнем картата на София, ще видим, че най-големите компании от сектора (според класацията "Капитал 100 - Топ 25 на софтуерните фирми за 2015 г.", сравнени според оборота) са съсредоточени именно в конкретни райони, които в максимална степен предлагат търсените удобства. По-точно по протежението на бул. "Цариградско шосе", в "Бизнес парк", булевардите "Черни връх", "България", "Драган Цанков".

"Тези локации са предпочитани от компаниите наематели поради много причини, сред които имиджът на наемодателите, зоната непосредствено около съответната сграда, транспортните решения, наличието на достатъчен брой места за хранене или услуги в близост. Но все пак трябва да се има предвид, че това са и локациите с най-голяма наличност на офис сгради клас А", коментира Верка Петкова, мениджър офиси и индустриални площи в Colliers International. Според нея обикновено това са сгради, които се характеризират с добра локация и технически възможности, отговарящи на съвременните изисквания на наемателите.

Рецепти от различни продукти

Макар търсенето на пръв поглед да е сведено до определени параметри, подходът на компаниите за взимане на крайното решение е по-скоро индивидуален. "От 2011 г. екипът ни се помещава в "Офис център Полиграфия", а заеманата от нас площ е малко над 2000 кв.м.", разказва Живка Испорска, административен директор на софийския офис на гейминг гиганта Ubisoft. "Избрахме го след вътрешно допитване до нашите служители и над 75% от тях го предпочетоха пред останалите две предложения, които имахме тогава", посочва управляващият директор на фирмата Иван Балабанов. Във връзка с честата работа с колегите им от различните студиа на Ubisoft по света, удобството на офис локацията за фирмата означава и близост до хотели и лесна връзка с летище София.

"Офисът ни заема 3000 кв.м. - вече почти две години сме в Infinity Tower на бул. "България", помещавайки се на три етажа", разказва Мариела Павлова, ръководител маркетинг и бизнес развитие в "Империя онлайн". Разработчикът на игри е избрал локацията не само защото има достатъчно транспортни връзки и е близо до центъра, но и защото е в близост до предишния им офис на булевардите "Цар Борис" и "Гешов", с цел да е удобно на вече установилите се служители в района.

Специализираната в управлението на бази данни на корпоративни клиенти "Адастра България" се помещава в два офиса - в София и Варна. "Офисът ни в столицата представлява самостоятелна офис сграда на пет етажа с обща офис площ от 1647 кв.м и функционира от март 2013 г.", разказа изпълнителният директор на фирмата Любомир Овчаров. Той посочва, че изборът му се основава на три основни критерия – изисквания към сградата, капацитетът й и удобство за служителите от гледна точка на транспорт, разнообразието от заведения за хранене, магазини, фитнес в околността.

Софтуерният разработчик SAP е в своя офис от малко над 11 хил. кв. м на бул. "Цар Борис III" от 2005 г. "Тогава това беше една от малкото сгради, в която можеха да работят над 500 служители", коментира Велко Балгаранов, фасилити мениджър на SAP в България. Сред факторите при избора на фирмата са били освен транспортната свързаност, така и лесният достъп с колела (наличие на велоалеи), както и близостта до парк. Под внимание са взети и стратегически фактори като разположението на клиентите, на университети и научни общности.
Когато става въпрос за намиране на локация, не без значение е и мащабът на фирмата. Година и половина след придобиването й за 262.5 млн. долара софтуерната компания Telerik вече е част от глобалния бранд на компанията майка - американската Progress, а служителите й наброяват 581 души (средносписъчен персонал за 2015 г. по данни от НОИ). В момента офисът на компанията се простира в три сгради, разположени една до друга, в кв. "Младост" 1A, в непосредствена близост до три спирки от настоящата мрежа на метрото.

"Компанията и по-конкретно местният екип предпочита настоящата ни локация заради бързата връзка с центъра на столицата и същевременно с летището, както и заради близостта до няколко спирки на метрото, които са изключително удобни както за нашите колеги, така и за гостите на офиса", коментира Джон ДеМарш, глобален директор "Офис площи и фасилити мениджмънт" в Progress. Той поясни, че фирмата е собственик и на две площи земя на бул. "Александър Малинов", на които ще бъде построена нова девететажна сграда с 11 500 кв.м обща площ на офисното пространство. "Ръководният екип избра тази земя заради добрата й локация в града, както и заради близостта до настоящия офис", коментира ДеМарш.

Смесете служителите

Освен избора на локация вътрешното разпределение на работните помещения също е от особена важност. Отворените пространства в офиса са почти всеобхватно възприети от фирмите, въпреки това някои от тях имат и други допълнителни изисквания към организацията на площите. "Предпочитаното от нас офис разпределение е в стаи с 5 - 10 човека по няколко причини. От гледна точка на оптимална ефективност на работа колегите, работещи по един проект в едно помещение, могат да комуникират директно и бързо. Така оптимизираме и общото офис пространство, тъй като не е необходимо за всяка среща, която провеждат, да търсят отделно помещение", пояснява Любомир Овчаров. Той посочва и че фирмата има ангажименти към клиентите си относно конфиденциалност на информацията, които биха могли да бъдат по-лесно спазени, когато един екип работи в отделно помещение и комуникацията, свързана с проекта, остава в неговите рамки.

"Настоящото офисно пространство включва микс", обяснява Джон ДеМарш. В новата сграда обаче Progress ще наблегне най-вече на отворените пространства, за да стимулира комуникацията и колаборацията между екипите. "Липсата на стени и бариери винаги е добра предпоставка за свободното обменяне на идеи, открито общуване и като цяло повишена продуктивност на екипите. Разбира се, има функции като финанси, правен отдел, човешки капитал, които се нуждаят от по-самостоятелна среда, която ще предоставим с наличието на отделни стаи за тези отдели", коментира ДеМарш.

В подкрепа на отвореното пространство е коментарът и на Живка Испорска: "Създаването на видеоигри е творческа и динамична работа, която изисква обмяна на много идеи и бързо взимане на решения. Това от своя страна е свързано с интензивна комуникация и отворените пространства изключително много помагат за лесната връзка и взаимодействие между хората в Ubisoft София".

И според "Империя онлайн" пространството задължително трябва да е отворено. "Комуникацията между служителите в гейм компания като нашата е освободена и не смятаме, че трябва да има бариери между отделите", заявява Мариела Павлова. Според нея сградата трябва да предлага достатъчно пространство и за помещаване на гейм залата с джаги, билярд и игри, където служителите да общуват и в неформална среда. "В допълнение към отвореното работно пространство сегашният ни офис разполага и със зала за спорт (фитнес, тенис на маса и мини футбол), столова и социална стая, която се използва за уроци по танци, йога упражнения и т.н.", посочва Еран Розен, директор на SAP Global Facility Management, югоизточен регион.
Софтуерните фирми се опитват да предоставят и достатъчно лично пространство на служителите в офиса, като стандартът за това варира сред компаниите. "Стремежът ни при избор на офис е да осигурим средно по 5-7 кв.м чиста работна площ на служител", заявява Любомир Овчаров. Към момента служителите в "Империя онлайн" разполагат с 16 кв.м, но мениджмънтът е склонен да намали това пространство до четири пъти. Работещите в Ubisoft пък разполагат средно с около 12 кв.м.

Преместете, когато бизнесът бухне

Фактът, че са гъвкави и динамични, се отразява на цялостния процес по търсенето и наемането на офис от аутсорсинг компаниите. Средният срок на договора при тези фирми е пет години, макар и често да се срещат формати като три+две години, както и такива над пет години, сочат наблюденията на експертите на Colliers. "Обикновено по-младите компании предпочитат по-кратки периоди, за да могат да се ориентират в ръста на персонала, обема и изискванията на бизнеса си. Обратното също е вярно - компаниите, които са отдавна представени на пазара, се възползват от положителните страни на дългосрочното партниране с един наемодател", разказва Верка Петкова.

За да са максимално гъвкави, по-голямата част от фирмите наемат готов офис, а дори когато е строен по поръчка, предпочитат да не притежават сградата, а да я изплащат под формата на наем на външен инвеститор в проекта. "Обикновено международните софтуерни компании, листнати на големите борси, имат политика да не притежават сгради или части от тях. Разбира се, винаги има изключения. Те по-скоро инвестират в основната си дейност и запазват гъвкавост под формата на наеми", посочва Петкова. Тя уточнява, че най-често инвестиции в собствени сгради правят големи български компании. Те се чувстват по-спокойни да предприемат строителните процеси и комуникацията с институциите, които предполага този подход.

Наемането на площи вместо собственост е свързано и с непрекъснатия растеж на софтуерните фирми, много от които вече обмислят експанзия. "Планираме диверсифициране на бизнеса, решенията и услугите, които предлагаме, съпътствани от разрастване на екипите ни в София и Варна до 500 колеги в рамките на следващите четири години", посочва изпълнителният директор на "Адастра България". "Със сигурност това е директно свързано с наемането на нови офис площи. Имаме възможност както да увеличим офисното пространство с допълнителни площи от настоящите ни наемодатели, така и да наемем офиси в нови офис сгради, които отговарят на критериите ни за избор, както и на изискванията, които имаме от нашите клиенти за клас на сградата, инфраструктура, комуникативност", обясни Овчаров.

"Плановете за развитие на нашата компания са амбициозни и това неминуемо е свързано и с увеличение на екипа", коментира и Иван Балабанов от Ubisoft. Засега обаче компанията се чувства много добре в настоящия офис и докато не й "отеснее", не планира преместване.
"Разрастването на фирмата е много динамично и зависи от резултатите на проектите", коментират и от "Империя онлайн". "Ръководството ни е много гъвкаво и при необходимост от нови кадри, правим експанзия бързо, но не можем да я планираме отсега", обясни Мариела Павлова. От придобиването на Telеrik от Progress в края на 2014 г. досега екипът на българския офис се е увеличил с над 10%. Главният оперативен директор Джери Рули обяви, че очаква тази тенденция да се запази, като през 2020 г. служителите в София да са над 900 и да работят в новата офис сграда на фирмата.

Наемните нива

Според статистиката на Colliers към края на първото тримесечие на тази година офертните наемни нива при офиси, клас А, в столицата в идеален и широк център остават стабилни, съответно 13 и 12 евро на кв.м. Нивото на предлагане в периферията е довело до лек ръст при средните офертни наемни нива от 10 на 11 евро на кв.м. Вътрешен анализ на експертите показа, че при сградите, клас А, офертните цени варират от 12 до 14 евро на кв.м, a ефективните наеми, на които се сключват сделките, са между 10.5 и 12.5 евро на кв.м.

Вижте нашите оферти за офис площи в София

Вижте нашите оферти за търговски имоти в цялата страна


  прочети повече статии