Наематели и наемодатели вместо купувачи и продавачи

Пазарът на наеми, за разлика от забавянето на темповете при покупко-продажбите на имоти, бележи стабилен ръст и дори засилващ се интерес, особено силно изразен в София и Варна. Тази тенденция започна през октомври 2008 г. и продължава и в новата година. Това от една страна се дължи на факта, че все повече хора предпочитат или са принудени да наемат жилища вместо да купуват с ипотечни кредити – поради затрудненото финансиране и несигурността в лихвените проценти и възможността за обслужване на кредита. Засилващата се безработица също допринася за това. От друга страна, тенденцията за засилване на сделките с наеми е продиктувана и от забавянето на темповете на покупко-продажбите на имоти, което накара купувачите и продавачите да се превърнат в наематели и наемодатели, които изчакват да видят в каква посока ще се развие имотният пазар през 2009 г.

Търсенето

Тенденциите, които специалистите ни по наеми в София и Варна отбелязват, са предпочитание към обзаведените апартаменти и офиси. Наемателите предпочитат имоти обзаведени и декорирани до най-малките детайли (с прибори за хранене, съдове и др.), със съвременни уреди и по възможност с гараж, портиер и др. екстри.

Предпочитаните райони за наеми на апартаменти в София са сходни с предпочитанията за покупка на апартаменти – южните квартали („Борово” и др. по протежението на бул. България), център, „Лозенец”, както и източните – „Студентски град”, „Младост” и др. За Варна най-предпочитаните места са центъра, районът около морската градина и квартали от широкия център като „Чайка” и „Бриз”.

Относно офисите – определяща е цената на наема, което кара фирмите да се ориентират към райони извън централните части на градовете и по протежение на големите булеварди.

Предлагането

От края на миналата и началото на тази година се забелязва добро и качествено предлагане на имоти под наем, което се дължи на многото новопостроени апартаменти, закупени през последните няколко години с цел инвестиция и/или препродажба. Те вече са готови, обзаведени и собствениците им ги отдават под наем. Други наемодатели са продавачи, които в момента не могат да продадат апартаментите си поради забавянето на пазара, както и такива, които изплащат месечните си вноски за покупката на апартамента с доходи от наем на този имот.

Относно офис наемите - има голямо разнообразие от офиси под наем от нисък и висок клас отдавани от фирми, които са с по-свит състав и нямат нужда от тези офиси за оперативна дейност и които ги обявяват едновременно и за продажба, и за наем – в зависимост от това какъв клиент се появи. Друга причина фирмите да продават офиси е, за да освободят ликвидни парични средства за влагане в оперативната им дейност.

Цените

Жилищни имоти

По данни на БЪЛГАРИАН ПРОПЕРТИС сделките с наеми през октомври представляват 20% от реализираните от компанията сделки, за ноември се покачват до 30% от броя на сключените сделки, спадат до 22% за декември и за януари са 35% от общия брой на сделките. Покачването на процента за януари 2009 г. се дължи основно на реализираните офис наеми. Фирмите активно предприеха стъпки към оптимизация на разходите си след края на 2008 г. и задействаха разработените оперативни планове за 2009 г.

Средната цена на наема на отдадените жилищни апартаменти са:

София

Октомври - 670 Евро
Ноември - 748 евро
Декември - 650 евро
Януари - 580 евро

Варна

Октомври - 310 Евро
Ноември - 457 евро
Декември - 430 евро
Януари - 550 евро

Като се вижда, има ръст в средните наемни нива на жилищните имоти в края на миналата година до ноември. От декември 2008 и през януари 2009 средните цени на наемите в София са се понижили леко, може би поради усетения в края на годината ефект от финансовата криза и оттеглянето на по-платежоспособното търсене. Можем да кажем също, че наемните нива на жилищни имоти във Варна през изминалите месеци са компенсирали по-ниските си нива от тези в София и почти са достигнали наемните нива в столицата за януари 2009 г.

Офиси

В столицата офис наемите варират в сравнително широки граници – офиси в сгради клас А и в бизнес паркове се отдават на нива между 15 и 20 евро на кв. м. През последните месеци търсенето на офиси от висок клас значително намаля. Офиси в сгради от по-нисък клас се предлагат между 7 и 10 евро на кв. м. Този тип офиси също предполагат една добра работна среда и са доста предпочитани от наемателите. Апартаментите в жилищни сгради, които са подходящи за офиси, се отдават на нива около 5-6 евро на кв.м. Въпреки че тенденцията е бизнесът да се изнася в офис сгради и помещения специално предназначени за търговски цели, все още има търсене и на апартаменти за офиси поради по-изгодните им цени.

В сравнение с цените в София наемните нива на офиси от висок клас във Варна са доста по-ниски - офиси в сгради клас А и бизнес паркове се отдават на около 9-12 евро на кв.м., като тук също важи тенденцията за спад в търсенето на такъв тип офиси през последните месеци. Офисите в сгради с по-нисък клас, както и жилищни апартаменти отдавани за офиси, са с наемни нива между 6 и 8 евро на кв.м. – тези две категории офиси не са така ясно разграничени като в София като цени, а като нива на наемите доста се приближават до софийските.

Характерно и за морската столица, както и за София, е увеличеното предлагане на офиси едновременно за под наем и за продажба през последните 2 месеца, което все още не намира равно по големина търсене. Това създава предпоставки за сключване на изгодни сделки с наеми от страна на фирми, които искат да сменят досегашните си офиси с нещо по-добро и представително.

Наемите на луксозни имоти – спад, задържане или ръст на цените

По данни на агенцията за луксозни имоти в България и чужбина ЛУКС ИМОТИ наемите в луксозния сегмент задържат нивата си от края на миналата година, като са възможни леки корекции, но няма да има сериозно увеличение. Този сегмент традиционно е по-малко податлив на краткосрочните пазарни колебания, тъй като се движи от по-стабилно и платежоспособно търсене. Предлагането на имоти от луксозния сегмент е сравнително ограничено, което няма да позволи да се появи разминаване между търсенето и предлагането.

Съветът на специалистите

Наемодателите бихме посъветвали да се консултират със специалисти, както при определянето на цената, така и при намирането на наематели, определяне на условия и изготвянето на договори. Собствениците често нямат реална информация за цените на пазара на имоти под наем, а се случва и да завишат цената поради сантиментални причини. Съветваме наемодателите още и да уведомяват наемателите за скрити недостатъци на имота, които така или иначе в последствие биха станали явни.

Наемателите съветваме да избират внимателно подходящия за тях имот. Богатият избор от оферти - това е нещо много важно при търсенето на имот под наем. Професионалните агенти предоставят услугата намиране на имот по зададени от клиента критерии. Това спестява на клиента доста време и усилия за намирането на правилния имот.

И наемателите, и наемодателите е добре да регулират отношенията си чрез изготвянето и сключването на ясен договор. В договора се регламентират много важни детайли като: през какъв период от време наемът ще бъде увеличаван или за какъв период от време е фиксиран, какви ще са неустойките, ако документът се разтрогне предварително, депозит, условия за връщане на депозита и др.

Прогноза за наемния пазар през 2009 г.

Хората, които са решили да купуват имоти, ще купуват, като докато изчакват подходящ момент, ще предпочитат да наемат. Няма да се наблюдава сериозно покачване на наемните нива, като същевременно ще има стабилни нива на търсене и предлагане и през 2009 г. Наемателите и наемодателите ще стават все по-предпазливи и ще разчитат все повече на помощта на професионални агенции за недвижими имоти, за да могат да постигат най-добрите договорки помежду си.

Разгледайте всички оферти под наем

Свържете се с автора


Авторски права: 2009 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2009.