Как да се предпазим от имотна измама

Страхът от им­отна измама малко или много преследва всеки собственик на недвижим имот. Той придобива съвсем реални оч­ертания, когато се случи нота­риалният акт да изчезне - да бъде изгубен или откраднат, или пък когато се налага да се представи негово копие пред държавна служба. Тогава изниква съвсем реалният въпрос какви предпазни мерки може да вземе собственикът, за да си осигу­ри спокойствие.

Само по себе си това, че някой има копие от нечий чужд нотариален акт или пък даже оригинала, не би тряб­вало да е проблем, освен ако този друг човек не извърши някакво престъпление - актът да бъде подправен или по друг начин ма­нипулиран, да бъде използван, за да се извърши разпоредителна сделка с имота без знанието и съгласието на собственика, като преди това извършителят се снабди с пълномощно, или да сключи предварителен договор от името на собственика.

Част от проблема идва оттам, че в публичното пространство не­прекъснато циркулира всякаква лична информация - както лични данни, така и данни за имоти. Дори общинските власти изис­кват копие от нотариалните актове на собствениците за процедури като архитектурно заснемане и възстановяване на изгубена документация, при положение че такава справка адми­нистрацията може да направи по официален път от Агенцията по вписванията (АВ).Престъпниците винаги са една крачка напред, гласи попу­лярен фолклор. Има обаче някои съвсем прости действия, които един собственик може да пред­приеме, за да защити правата си.

Пазете личните си дан­ни и документи

Доку­ментите трябва да се съхраня­ват на сигурно място, да не се предоставят с лека ръка лични данни и копия на личната карта. Да не се предоставя оригиналът на нотариалния акт за имота или копие от него, без това да е необходимо. Да не се подписва какъвто и да е документ, без внимателно да е прочетен и ако е необходимо - да се потърси съ­вет. Да не се слага подпис на бял лист, защото не всяка измама се извършва пред нотариус - един предварителен договор напри­мер е валиден и без да е сключен пред нотариус или с нотариална заверка, но с него може да се по­еме задължение за прехвърляне на имота.

Абонирайте се за услу­гата SMS оповестяване

Един от най-лесните начини за подсигуряване е абонирането за услугата "SMS оповестяване" на Агенцията по вписванията. Тя е безплатна за собственици­те и може да се ползва както за лични, така и за фирмени имоти. Тя гарантира, че собственикът практически незабавно ще полу­чи съобщение от Имотния ре­гистър на мобилния си телефон всеки път когато има промени по партидата на имота. Из­вестявания се пращат за всяко вписване, отбелязване и залича­ване в книгите за вписване, за отказите и постановените по тях определения на окръжния съд, за издаването на заверен препис и за всяка корекция на запис в информационната сис­тема - номер на съответното вписване или отказ, датата на регистриране, район на служба­та по вписванията. Процедурата по абонирането е публикувана на сайта на Агенцията по впис­ванията. Услугата се заявява лично или чрез пълномощник с нотариално заверено пълно­мощно, със заявление по образец, на хартиен носител. Собстве­никът заявява ЕГН (съответно ЕИК на фирмата собственик или ЛНЧ на чужденец), защото информацията, която съдържа известяването, е за промени, в които фигурират съответни­те ЕГН, ЕИК или ЛНЧ. Посочва се мобилният телефонен номер, на който да се получава съобщение­то. Известеният собственик не може да иска директно отмяна на вписването, но има възмож­ност да реагира веднага, което е много важно - да заведе Граж­дански иск за собственост, като впише исковата молба в АВ и по този начин се застрахова срещу следващо препредаване, както и да сезира прокуратурата.

Нотариуси съветват, ако имате опасения, че някой може да злоупотреби с имот, да предупредите данъчната служба да не издава данъчна оценка за имота. Тя се изисква при всяка разпоредителна сделка - продажба, замяна, дарение и т.н. Без данъчна оценка такава сделка не може да се извърши, а предста­вянето й се изисква обикновено от собственика. Издаването й става само лично на собствени­ка или на упълномощено от него лице. Всеки собственик на имот има възможност да направи за­явление до данъчната служба, че не желае да се издава данъчна оценка на друго лице, дори кога­то то представи пълномощно, а само на него лично. Друг е въп­росът доколко данъчната служ­ба е задължена да се съобрази с това искане, което означава да се извършва по-продължително проследяване във времето.Нотариуси споделят, че мно­го често получават известия от граждани, легитимиращи се като собственици, с искане да не изповядват сделки с кон­кретен недвижим имот.Такива съобщения се изпращат до раз­лични адресати - по мейлите на нотариусите в страната, до Нотариалната камара. Съще­временно подобни заявления от името на някого, който твърди, че е собственик на имот, не съз­дават задължение за нотариуса - нотариусът не може да прави разследвания, а е напълно въз­можно едно такова съобщение да е злонамерено и да цели прос­то да се провали дадена сделка.

Издаване на нов но­тариален акт

Това може да стане и просто като се прехвърли малка идеална част от имота (например 1/10) на близък доверен човек - родител, дете. Възрастните хора често са жертви на измами, достатъчно показателен пример в тази насо­ка са телефонните измами; един от начините да бъдат защите­ни те е да се прехвърли част от имота на доверен близък. За пос­ледваща разпоредителна сделка трябва участието на всички собственици, което значител­но затруднява измамата. При сключването на сделка с имот обикновено купувачът проверява (възлага на нотариуса да провери) легитимацията на собственика и дали има последваща сделка с този имот. Всеки може да поиска от нотариуса да направи справ­ка за даден имот, както и сам да направи справка в АВ.

Документите трябва да се приведат в ред - както човек има документ за самоличност, така трябва да има и документ за имота. Много хора, получили наследство, доказ­ват правото си на собственост с един наръч стари документи - нотариален акт на прадядото, и куп удостоверения за наслед­ници, смъртни актове и др. По правило в такива случаи част от документите липсват. Тези хора също може да станат лесна плячка на имотната мафия, за­щото те не фигурират в Имот­ния регистър като собственици,а техният прадядо например. С едно фалшифицирано удостове­рение за наследници съвсем друг човек може да си извади нотари­ален акт. Ако не го направите вие, ще трябва да го правят ва­шите деца и ще им е по-трудно, съветват нотариуси.

Ипотека

Ако имате ипотека - тя също е някакъв вид гаранция, тежест върху имота, който купувачът проверява. Разбира се, в никакъв случай не става дума да се ипо­текира жилището, но е добре да се има предвид, че ипотеки­ран имот по-трудно се продава, трябва да се заличи ипотеката, а това означава да се доизплати кредитът, което всеки собстве­ник следи ежемесечно.