Не се очаква промяна на цените на недвижимите имоти през 2020 г.

Пазарът на недвижимите имоти отбеляза динамичен край на 2019 г. и силно начало на 2020 г. Това сочат обзорните анализи на водещи компании в сферата. Равносметката за изминалата година е стабилен жилищен сегмент с повече реализирани продажби спрямо предходната, ръст на инвестициите в офиси и логистични обекти, недостиг на нови площи в търговските центрове и висока наемна активност, както и отрезвяване на пазара на луксозни имоти. Прогнозите са, че 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – без съществена промяна в ценовите нива и с умерена инвестиционна активност.

Докладът на изп. директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова показва, че изминалата година е била изключителна за жилищния пазар в София.

Той се е характеризирал със забавяне на темповете на повишаване на цените в сравнение с предходните години, увеличение на обемите продажби и по-добър баланс при търсенето и предлагането. Освен това поради задържането на ценовите нива и нарастването на доходите жилищата са станали по-достъпни. Влияние са оказали и лихвените проценти по ипотечните кредити, които са останали исторически на най-ниските си нива от около 3%. „Темпът на повишаване на стойностите на имотите очаквано затихна и на практика през 2019 г. имаме непроменени цени на база реално сключени сделки. В допълнение всички фактори, които влияят върху пазара, са със сериозно положително въздействие и резултатите от това са силен пазарен подем и положителни перспективи за развитие и през следващите години. Още в началото на 2020 г. имотният пазар в София превключи на по-висока скорост и тази тенденция се запазва и до момента”, е изводът на Полина Стойкова.

По думите й през 2019 г. пазарът в столицата за поредна година е движен от местното търсене, докато чужденците са се съсредоточили върху основните курорти в страната. По нейни наблюдения в големите градове най-много са се купували жилища в сгради ново строителство. „Подобни здания се радваха на много силен интерес през цялата 2019 г., като той дори надвиши този от предходните години. Новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки“, коментира Полина Стойкова. Тя подчертава, че издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през миналата година за първите 9 месеца остават на същите нива от 2018 г., като разликата е в това, че през 2019 г. сградите са с около 10% повече жилища в тях и с по-голяма застроена площ с около 8,5%. „Това е значително успокоение на темпа на нарастване на фона на увеличаването на новоиздадените разрешителни с 26% през 2018 г., така че и от страна на предлагането имаме стабилизация на постигнатите нива“, пояснява тя.

По отношение на търсенето Стойкова отчита още засилен интерес на българските купувачи към ваканционни апартаменти в планинските и морските курорти, които са на изключително атрактивни цени, започващи от нива около и под 10 000 евро.

„Не липсва интерес и към селски къщи за по-спокоен и природосъобразен живот или отдих в свободното време“, добавя изп. директор.

Данните на компанията сочат, че цените в София на база сключени сделки остават без изменение спрямо предходната година. Например средната стойност на продадените жилища в столицата през 3-тото тримесечие на 2019 г. е 1088 евро/кв. м при 1090 евро/кв. м за същия период на 2018 г. Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 89 307 евро при 86 260 евро за същия период на 2018 г. По статистика на Bulgarian Properties през последните няколко години средната покупна цена се движи около 90 000 евро с изменения около тази сума в зависимост какъв тип жилища преобладават в покупките през даденото тримесечие. Регистрираните средните цени в най-популярните столични квартали през 3-тото тримесечие на 2019 г. са: „Банишора“ – 985 евро/кв. м, „Манастирски ливади“ – 1042 евро/кв. м, „Витоша“ – 990 евро/кв. м, „Кръстова вада“ – 1308 евро/кв. м, „Дианабад“ – 1296 евро/кв. м, „Люлин 2“ – 688 евро/кв. м.

„Развитието на новите проекти продължи от там, където беше спряло преди 10 години, а именно в районите по Южната дъга на Софийския околовръстен път. И в сегашния цикъл на подем те бяха първите, които привлякоха интереса на купувачите. Заедно с това тече и процес на подобряване на инфраструктурата и на наличните удобства и услуги в тях. Колкото и минуси да имаха квартали като „Манастирски ливади“, „Витоша“ и други, безспорен факт е, че те са ситуирани на юг, близо до Витоша, до центъра и до основни точки от града и поради тези причини отново заемат топ позиции в търсенето на купувачите, а с времето и средата им се подобрява. От друга страна, има и по-засилен инвестиционен интерес към северните и западните квартали, където метрото дава значителни предимства, има налични терени с огромен потенциал за развитие на нови проекти. Това води до по-голяма склонност на купувачите да преосмислят търсенето си, да разглеждат все по-широк периметър, да дават шанс на нови райони с по-ниски цени на имотите“, споделя Полина Стойкова. Тя добавя, че другото интересно е, че намалява срокът за продажба на жилищата. „Тази тенденция показва устойчиво и ритмично абсорбиране на предлагането, а това говори за пазар, който все още е далече от насищането“, пояснява експертът.

Перспективи за 2020 г.

Прогнозата на Bulgarian Properties е за продължаващ подем на имотния пазар и през тази година при запазване на икономическия растеж, на ниските нива на безработица, достъпните лихвени проценти по кредитите и повишаването на доходите. Според Полина Стойкова 2020 г. няма да се различава съществено от 2019 г., като тя очаква минимални изменения на цените, голяма активност и обем от сделки. „Ще станем свидетели на зрял имотен пазар с голям интензитет във всички пазарни сегменти и добра ликвидност. Ще продължи да има значително разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти на отлични цени. Ще се появи по-голямо предлагане на имоти ново строителство на вторичен пазар във вече завършени сгради. Заедно с това ще има отличен избор от сгради в различен етап на изграждане. Особено добри възможности ще се открият за покупка на имот на морето, където се предлагат недвижимости, подходящи за всеки вкус и бюджет“, убедена е тя.

Стойкова добавя, че лихвените проценти по кредитите по принцип са основният двигател на развитието на имотния пазар, но поради тяхното почти изчерпано движение надолу в бъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите макрофактори и най-вече факторите от пазара на труда и демографските процеси, свързани с вътрешната трудова миграция. „Тенденцията е доходите на населението да продължат да нарастват поради конвергенцията с европейските доходи и нуждата от квалифицирана работна ръка, следователно по-голямо внимание трябва да се обръща на безработицата. Повишението й от сегашните рекордно ниски нива ще даде ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар. Засега това изглежда като далечна перспектива, но следва да се наблюдава внимателно като процес“, посочва още Полина Стойкова.

Умерени очаквания за инвестиционна активност и доминиращи позиции на местните купувачи имат експертите от Cushman & Wakefield Forton за пазара на бизнес имоти през 2020 г.

Тенденцията е продължение на 2019 г., през която са отбелязани 75% спад на сделките с бизнес имоти спрямо 2018 г., показва статистиката на консултантската компания. По предварителни данни към декември м.г. са приключени инвестиционни продажби на офисни, търговски, индустриални площи и хотели на обща стойност 146 млн. евро. „Ако се добавят и покупките на парцели за строителство на бизнес площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Сделките за строителни терени са били около 1/4 от този обем, което е индикатор за продължаваща строителна активност“, посочват специалистите. Те считат, че като цяло 2019 г. е отбелязала едно от най-слабите представяния на инвестиционния пазар на бизнес имоти за последните 7 години, и добавят, че единствената по-слаба е 2013 г.

„Като се има предвид стабилната икономическа перспектива пред България и благоприятните условия за финансиране, има предпоставки за добра инвестиционна активност. От друга страна пазарът на бизнес имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите“, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в CW Forton.

Статистиката на компанията показва, че през 2019 г. най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи са хотелите и офис площите. Очакванията са и през 2020 г. те да запазят потенциала си за сделки, предвид завършването на нови висок клас проекти. Според Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в CW Forton, силна тенденция остават и придобиванията на бизнес имоти с потенциал за подобрения и бъдещо развитие. „Подобни сделки са приоритет на местни купувачи или такива, които вече присъстват на пазара и се ориентират добре във възможностите му. Тази група инвеститори ще продължат активно да търсят възможности за нови придобивания през 2020 г.“, пояснява още той.

В анализа на компанията се посочва, че предлагането на офис площи продължава да нараства със стабилни темпове, като прогнозите са през 2020 г. да бъдат завършени приблизително 160 000 кв. м нови пространства. Сред ключовите проекти, въведени в експлоатация през 2019 г., са първите две сгради от Garitage Park, Advance Business Center, втората част на Adora Business Center, а през 2020 г. се очаква да приключи строителството на нови сгради от Garitage park, също Balkan Business Center, Sofia Tech One и др.

Професионалистите считат, че търсенето на площи под наем ще остане стабилно, като през 2020 г. обемът на отдадените офиси в София ще се движи около 150-160 000 кв. м годишно, т.е. около средните нива за последните 5 г. „Предвижданията ни са ръстът на предлагането да доведе до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до увеличаване на свободните площи в по-ниския клас сгради. Собствениците на имоти със забележки към локацията или качеството на площите ще трябва да са ценово по-гъвкави, за да привлекат или задържат наематели“, смята Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в CW Forton.

Към края на 2019 г. офертните наемни цени са били в диапазона 12-14 евро/кв. м за първокласни площи на големите булеварди, а за единични клас А сгради в центъра на София са достигали 15 евро/кв. м. Средният дял на свободните площи за клас А и B офиси се е движил в рамките на 9-9,5%, като тенденцията за 2020 г. е той да надмине 10%.

Ограниченото предлагане на нови търговски площи и високата наемна активност през 2019 г. са довели до плавен ръст на наемните цени в шопинг центровете и на ключовите търговски улици в София. Такъв е изводът на CW Forton за сегмента, като очакванията са този процес да продължи и през 2020 г. По наблюдения на експертите за по-високата от обичайната наемна активност през 2019 г. е допринесло стъпването на нови марки заедно с разрастването на много от вече присъстващите на пазара търговци. Усвояването на свободните площи в моловете е довело до намаление на дела на незаетите обекти в тях, като към края на 2019 г. той е около 5% при 9% година по-рано. Наемните цени на 100-150 кв. м първокласна търговска площ в шопинг център в София са достигнали 39 евро/кв. м.

Прогнозата за 2020 г. е пазарът да бъде движен по-скоро от реструктуриране и оптимизиране на миксовете в работещите търговски центрове. Откриване на нови молове в София и в големите градове не се очаква.

Изследването на консултантите от CW Forton за индустриалните имоти през 2019 г. показва активен пазар, който е довел до ръст на инвестициите в логистични площи за отдаване под наем. По информация на компанията над 50% от строящите се към момента проекти в района на София нямат договорен ползвател и са предназначени за отдаване на свободния пазар. По предварителни данни общо предвидените за завършване индустриални площи в столицата и близките индустриални зони са близо 146 000 кв. м. През 2019 г. общата им площ е възлизала на около 230 000 кв. м.

„Изминалата година като цяло се отличаваше с висока активност в придобиването на парцели и развитието на нови проекти в индустриалния сегмент. Тази тенденция продължава и през 2020 г., поддържана от разрастването на сектори, като логистиката, куриерските услуги и търговията“, обобщава Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в CW Forton.

От доклада става ясно още, че най-активно разрастващите се зони край София остават тези около Равно поле и Елин Пелин, както и Икономическа зона „София – Божурище”. Районът около Национален индустриален парк „Хемус” („Кремиковци“) и терените около местността Голяма локва до бул. „Ботевградско шосе“ и Софийския околовръстен път също се посочват от анализаторите като територии с голям потенциал за развитие на нови проекти. В старите индустриални зони в рамките на града, като гара „Искър“, Военна рампа и „Илиянци“, също има примери за ново строителство на вътрешноградска логистика и преструктуриране на имоти.

„Наемните цени за момента не дават индикации за ръст, като остават в рамките на 3,8 евро/кв. м за големи проекти (над 10 000 кв. м) и 4-4,2 евро/кв. м за средно големи пространства. Делът на свободните площи в сегмента остава в рамките на 2-3%“, посочват още от CW Forton.

Отрезвяването на пазара на луксозни имоти е факт.

Такъв е основният извод от годишния анализ компанията за луксозни имоти Unique Estates. „След еуфоричния период на пазара през предходната година 2019 г. донесе отрезвяване на продавачите и значимо преосмисляне на ценовите нива в луксозния сегмент. Още в началото на 2019 г. отчетохме застой при надценените оферти и първи признаци на спад на цените на фона на нарастващото предлагане на нови имоти. В следващите месеци – в резултат на корекциите в офертните цени, пазарът на висок клас имоти регистрира нарастваща активност и при покупките, и при наемите“, поясняват експертите и добавят, че ако през 2018 г. преобладават отстъпките до 5%, то през миналата година купувачите успяват да договорят до 12% понижение на офертната цена.

Понижението в цените на луксозните имоти, регистрирано през първата половина на 2019 г., е забавило темпа си през есенните месеци. Корекции в офертите е имало най-често при недвижимости от сегмента в стари сгради и тези, които не са отговаряли на високите изисквания на купувачите, докато луксозните жилища в новопостроени обекти или след основен ремонт здания са поддържали стабилни цени. „През 2019 г. офертите са много по-близки до реалните пазарни стойности. Промяната в цените не бива да се приема като спад, а по-скоро като актуализация спрямо текущото пазарно състояние“, коментира Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

В доклада на компанията се посочва, че традиционно най-много сделки са регистрирани в централната част на София и района на Докторски паметник, както и в елитни квартали като „Лозенец“. Привлекателни за купувачите на ново строителство са били южните райони – „Кръстова вада“ и „Манастирски ливади“, където по протежение на бул. „България“ има затворени комплекси с високо качество на строителството и средата. Продажните цени за луксозен и напълно завършен и обзаведен имот са достигали и над 2000 евро/кв. м, докато средните за висок клас имоти нива в останалите части от кварталите са се движели около 1400-1500 евро/кв. м.

Пазарът на наеми на луксозни имоти също е отбелязал относително висока активност през 2019 г. – ръст от близо 10% спрямо 2018 г. „Универсално при наемите най-голям е интересът към най-високия и най-ниския ценови сегмент. В общия случай жилищата среден клас – с между 500 и 1000 евро за отдаване, се търсят по-слабо. В същото време именно в тази категория предлагането е значително, като една от причините за ръста на офертите е преориентирането на много собственици от краткосрочни към дългосрочни наеми“, отбелязват от Unique Estates и допълват, че силно е търсенето на апартаменти и къщи под наем в затворени комплекси в София.

От компанията смятат, че през 2020 г. цените ще се задържат стабилни около нивата, регистрирани през 2019 г., а активността на сделките ще бележи нов, макар и умерен ръст. За продавачите и купувачите прогнозата е да имат относително идентични очаквания и това да доведе до скъсяване на периода за сключване на сделка. От Unique Estates предвиждат още най-интересни за клиентите да бъдат модерните апартаменти с акцент върху функционалността и изчистения дизайн.

През 2019 г. високата активност в луксозния сегмент се е задържала и на световните пазари, показват данните на Luxury Portfolio International. Експертите посочват, че в момента най-горещите точки са Монако, Париж, Лондон, Ню Йорк, Френската Ривиера, Холивуд, Лос Анджелис и Сингапур. За следващите няколко години специалистите са убедени, че бум ще има във високия клас имоти в Азия.

Имоти ново строителство в столицата София и цялата страна

Разннобразни оферти за офиси за продажба и под наем

Имоти в планински курорти

Атрактивни оферти от морето

  Още новини