Пловдив: Баланс след еуфория

3a Пловдив в последно време се говори като за най-интересния и динамичен пазар на имоти в страната. Цените на недвижимостите там са с около 30% по-ниски от тези в София и с около 12% под цените във Варна и Бургас (по данни на Bulgarian Properties). В същото време Пловдив и околностите му са сред най-бързо развиващите се региони в България.

Вторият по големина български град привлича трудови мигранти от по-малките селища, много студенти и поток от туристи. Освен това множество чуждестранни фирми установяват бизнеса си там. Макар като брой жители Пловдив да не расте, заетостта, средната заплата и покупателната способност на домакинствата в него се увеличават. Всичко това засилва търсенето на имоти за покупка, под наем и като инвестиция и стимулира новото строителство в града. Цените в Пловдив се опитват да догонят тези в другите големи градове, което обещава добра доходност за инвеститорите в имоти.

Освен това през 2019 година Пловдив е Европейска столица на културата. Това постави града под международните прожектори, доведе в него повече чуждестранни туристи и създаде очаквания за чуждестранни купувачи на имоти. В началото на годината например консорциумът LeadingRe, който обединява 600 имотни агенции от 70 държави в света, подреди Пловдив сред петте европейски града, които биха спечелили най-много от британските инвеститори в имоти след Брекзит.

По-малко сделки, по-слаб ръст на цените

Както често се случва, масовата публика научава за протичащите процеси, когато те са на затихване. "След няколко много силни години още от началото на 2019 г. наблюдаваме забавяне на динамиката на пазара", казва Анна Димитрова, председател на управителния съвет на Национално сдружение "Недвижими имоти" - Пловдив. За полугодието в града и района са сключени 6711 сделки.

За сравнение, през цялата 2018 г. те са били 16 020, а през първото й полугодие - 7622. Спадът спрямо миналата година за първото тримесечие е 16%, а за второто - 8.5%. Сделките с ипотека също намаляват - и като брой, и като дял. През полугодието на 2019 г. те са 1939 -28% от всички, а през същия период на миналата година са били 2643-34%.

"В началото на годината сделките се случваха трудно. Имаше интерес, и то не малък, но множеството надценени оферти и неотстъпчивостта на продавачите отблъскваха купувачите", обяснява динамиката Десислава Милошевич, регионален мениджър на "Адрес". "През последните месеци обаче собствениците започнаха да оферират имотите си на пазарни цени и са по-склонни на преговори.

От началото на годината сделките без коментар по офертната цена нарастват с около 10% и вероятно тенденцията ще се задържи до края на 2019 г.", добавя тя. Това обяснява защо второто тримесечие е по-силно от първото.

"Данните за цените също потвърждават, че пазарът се успокоява. През второто тримесечие средната цена на жилищата в Пловдив достигна 766 евро/кв.м, което е 6% ръст спрямо същия период на 2018 г. За сравнение - през миналата година беше постигнат ръст в размер на 16%, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Според нея, тъй като цените в Пловдив все още са по-ниски от тези във Варна и Бургас, има потенциал допълнително да нараснат.

Баланс на търсене и предлагане

"Покачването на цените беше породено от дефицита на имоти и големия интерес при търсенето. Въпрос на време е предлагането да изпревари търсенето", казва Анна Димитрова. На този етап обаче търсенето и предлагането са във временен баланс по общо мнение на агентите за недвижими имоти. Според някои - вече с лек превес на предлагането. Новото строителство е в голям обем. До края на годината се очаква да бъдат завършени множество нови проекти. Тъй като има избор, а и се очертава още по-голям, купувачите внимателно се оглеждат и по-бавно вземат решение. Други предпочитат да изчакат да видят как ще се развие пазарът, преди да предприемат покупка. Друга причина сделките да стават по-бавно е и че често двете страни са в процес на напасване по отношение на цената. Оценката като цяло е, че пазарът все още не е разгърнал пълния си потенциал, но е въпрос на време и това да се случи.

Изконсумиран ефект от културната столица

"Ефектът от обявяването на Пловдив за Европейска столица на културата 2019 се прояви още преди началото на инициатива, когато зачестиха запитванията за купуване на имоти с инвестиционна цел", казва Мариета Гаргова, регионален мениджър на "Имотека Пловдив". "Този тип покупки продължиха и през началото на 2019 г. Сегментът вече се връща към нормалните си нива и не е толкова интензивен", добавя тя. "Основно се купуваше с цел отдаване под наем. От друга страна очакването цените на имотите в града да продължават да нарастват създаде известни спекулативни нагласи, които допринесоха за това ръстът на цените да е по-висок от средния за големите градове", добавя Полина Стойкова.

Според Десислава Милошевич покупките с инвестиционна цел в Пловдив са били разумно решение. По нейна оценка в момента доходността от отдаване под наем на двустайно жилище на добра локация в града е около 4% на годишна база. А ръстът при цените спрямо втората половина на 2018 г., е около 7% - по-висока от тази в София заради по-ниските цени на жилищата там. По данни на Bulgarian Properties доходността от подобни жилища е 6-7 %, а ръстът в цените за полугодието - 6%.

Купувачите с инвестиционна цел

От агенциите за недвижими имоти очертават два основни типа купувачи с инвестиционна цел в Пловдив. Българи, които живеят в чужбина и търсят къде да вложат спестяванията си. Хора от околните населени места - също със спестявания. Мотивите им са очакването да се повиши стойността на имотите в Пловдив в близките години и възможността да се печели от наеми.

За чуждестранни купувачи по-скоро се говори като за отделни случаи. Илияна Руменова, мениджър на Luxximo Finest Estates за Пловдив, обяснява, че градът се оказва атрактивен за англичаните поради интересните нови проекти на цени, които нямат конкуренция другаде в Европа. Тези нагласи са се очертали на голямото международно изложение A place in the sun в Лондон преди месеци, където агенцията е участвала със собствен щанд. Тогава стана известно и че България се завръща в класацията на топ 10 от местата за купуване на имот в чужбина за англичаните през 2019 г. Според Руменова, за да се разгърне този потенциал, са необходими колективни усилия за реклама.

Краткосрочните наеми и центърът

"Спекулативните сделки оказаха влияние преди всичко върху цените на жилищата в централната градска част", казва Мариета Гаргова. Там е арт кварталът "Капана" - сърцето на културния живот. Множество имоти в района се отдават краткосрочно под наем чрез airbnb и Booking за туристи. Цените на имотите в центъра са относително високи. Движат се около 1000 -1500 евро на кв.м по данни на Luxximo Finest Estates и между 850 -1200 евро на кв.м според Arco Real Estate. Понижение не се очаква, тъй като в центъра няма свободни големи парцели за застрояване и предлагането на имоти на вторичния пазар е ограничено, казва Илияна Руменова.

Традиция в дългосрочните наеми

Като университетски град Пловдив е с развит пазар на дългосрочните наеми. Той става особено жив в месеците преди началото на поредната нова академична година."Запитванията са основно за районите около университетите и гимназиите. Там обаче собствениците поддържат относително високи наемни цени. В повечето случаи, за да се стигне до сделка, наемателите правят компромис с предвидения си бюджет и плащат по-високата цена. В по-слабо предпочитаните райони наемодателите са тези, които са склонни на отстъпки", казва Мариета Гаргова. Средните месечни наеми са 400 лева за двустаен апартамент и 600-650 лева за тристайно жилище по информация на Анна Димитрова. А Десислава Милошевич дава пример с хубав двустаен апартамент в близост до Медицинския университет, който се предлага за около 300 евро месечно. Според Полина Стойкова през тази година нивата на дългосрочните наеми остават без промяна и преобладава търсенето на двустайни апартаменти с една спалня в близост до основни комуникации. А Илияна Руменова отбелязва, че сред студентите има и чужденци.

По общо мнение за инвестиционни покупки с идеята за дългосрочно отдаване под наем най-атрактивни са районите около висшите учебни заведения и най-вече този около Медицинския университет. "Търсенето е голямо и това позволява на собствениците да поддържат високи наеми, а и жилищата там са с висока ликвидност", казва Мариета Гаргова.

Купуващите за живеене

"Обичайно хората, които купуват за собствено ползване, са млади семейства със или без деца, между 30 и 40 години, със стабилни доходи около и над средните", казва Десислава Милошевич. Анна Димитрова добавя, че младите хора предпочитат спокойствието на районите в периферията на града. Когато ще използват имота за обитаване, те са с по-високи критерии - към сградата, инфраструктура, обслужващи обекти, възможността за паркиране и др.Общо е наблюдението, че на пазара на жилища в Пловдив преобладават покупките на двустайни апартаменти, но през 2019 г. се засилва интересът към тристайните. По данни на "Имотека" апартаментите с една спалня формират около 50% от всички сделки от началото на годината на фона на близо 40% покупки на жилища с две спални. Полина Стойкова обяснява преобладаващото търсене на двустайни апартаменти (ново строителство, между 55 кв.м и 65 кв.м) с това, че те са подходящи и за живеене, и за отдаване под наем. А засиления интерес към по-просторни жилища - с търсенето от млади семейства от Южна България, които предпочитат да работят в Пловдив. "Очакванията са цените на тристайните жилища да са 60 000 - 65 000 евро. За двустайните апартаменти средните цени варират между 40 000 и 45 000 евро", коментират от Arco Real Estate. В по-малка степен, но все пак отчитаме търсене и на многоетапни жилища в централната градска част, добавя Илияна Руменова.

Гребната база на гребена на вълната

Високите цени в центъра на Пловдив пренасочват интереса към райони, близки до кв. "Христо Смирненски", Гребната база и съседния парк "Отдих и култура", а също и към южната част на града, където има гледка към Родопите.

"Районът на Гребната база и парка се развива като по-престижен и с по-качествена среда на живот. Там инфраструктурата е добра и тече мащабно строителство на нови жилища - включително и затворени комплекси. Предлагат се и имоти на зелено на достъпни цени, което привлича купувачите", казва Мариета Гаргова. Според Полина Стайкова в кв. "Христо Смирненски" в района на "Мол Пловдив" нараства и търсенето на нови жилища с цел инвестиция за отдаване под наем.

Иначе жилищно строителство има в почти всеки квартал на града. Най-предпочитани за живеене са районите около широкия център - "Каменица" 1 и 2, "Съдийски квартал", "Кършияка" - в зоната около "Гранд хотел Пловдив", и "Мараша". Според анализа на Arco Real Estate търсене има и в районите "Въстанически", "Тракия" и "Кършияка", като цените са между 600 и 800 евро на кв.м. Клиенти се намират и за имотите в покрайнините на града при цени между 500 и 550 евро на кв.м.

Защо да не е къща

В статистиките районът на Пловдив се отличава от другите с множеството строителни разрешителни за къщи. В самия град къщи за постоянно живеене се строят около Гребната база, в "Остромила", "Беломорски", "Коматево", казват от агенциите. Очертава се и търсене за редови къщи или комплекси с къщи за постоянно живеене в радиус до 5-10 км от Пловдив. В с. Марково например се изгражда мащабен комплекс с близо 90 къщи. Желаещите да живеят в къща разглеждат още Белащица, Първенец, Храбрино, Брестник и др.

Прогнози

Анна Димитрова,НСНИ-Пловдив
Очакванията са за спокоен пазар. С интензивното насищане с готови вече проекти ще се породи равновесие на ценовите нива, без големи отклонения от сегашните. Факторът "евтин финансов ресурс" отново ще бъде двигател. Миграционните процеси към Пловдив ще бъдат активни и през следващите години. Градът и регионът ще продължат да привличат все повече български и чужди инвеститори.

Десислава Милошевич,”Адрес"-Пловдив
Добрата новина е, че пазарът е стабилен и ще остане такъв, докато банките поддържат добри условия за ипотечните кредити. В края на годината очаквам всички жилища в процес на изграждане да се реализират, което ще стабилизира и ценовите нива в града.

Мариета Гаргова,”Имотека" - Пловдив
Очаквам стабилен пазар, с устойчиво търсене. Купувачите ще предприемат все по-дълго обмисляни покупки. Това вероятно ще ограничи завишените оферти. С увеличаването на имотите предложени на пазарни цени, сделките ще се сключват по-бързо.

Полина Стойкова,Bulgarian Properties
Очакванията ни са за стабилна година без драматични промени. Има потенциал нарастването на цените в Пловдив да остане над средното за големите градове и в средно-срочен план те да се изравнят с тези в Бургас и Варна.

Илияна Руменова,Luxximo Finest Estates, Пловдив
Пазарът дава заявка за стабилност. В наличието на достатъчно имоти - ново и вторично строителство, виждаме по-голям избор за купувача. Той би могъл да успокои цените, но не и да ги тласне драстично надолу. Затягането на банковото финансирането и повишението на лихвените нива би балансирало пазара.

Вижте нашите предложения за имоти в гр. Пловдив и района


  Още новини