2016 - Бум за жилищния пазар в големите градове

За жилищния пазар 2016 г. вероятно се усещаше като 2005 или 2006 г. Поне за пазара в София и другите големи градове, които превключиха на „пета скорост“. И ако 2015 г. се характеризираше с думата „възстановяване“, асоциациите през 2016 г. са по-скоро за „бум“, а може би дори и за малко „лудост“. Лудост заради бързия ръст на цените, на сделките с имоти в строеж, дори в начална фаза на строителството, заради завишените очаквания на много продавачи на имоти на вторичния пазар.

Допълнителен тласък на пазара продължава да дава политиката на банките за понижаване на лихвите по депозитите и продължаващия спад на лихвите по кредитите. Хората не виждат смисъл да държат пари в банка, защото те не им носят доходност, а напротив – в много случаи може да се окаже, че разходите за обслужването на депозитите са по-големи.

Отделно заради силния ръст на наемите в големите градове в момента дилемата наем или заем определено се решава в полза на кредита, който при достатъчно добро съфинансиране излиза доста по-изгодно, отколкото плащането на наем.

Един от основните въпроси е върви ли пазарът на имоти в големите градове и особено в София към надуването на нов, опасен балон на фона на все по-засилващото се търсене не само заради преимуществото на ипотечните вноски пред размера на наемите. Отговорът се крие в голяма степен в строителната активност и динамиката на вторичния пазар. Вижда се, че новото строителство се усвоява с изключително бързи темпове, а противно на логиката покупката на жилище в сграда в процес на строеж (т.нар. сделки „на зелено“) в повечето случаи излиза по-скъпо, отколкото покупката на готово жилище.

Първият двуцифрен ръст на цените след кризата

За пръв път от 2008 г. отчитаме двуцифрен ръст в цените на имотите в София, коментира пред Investor.bg Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

За цялата 2016 г. увеличението на цените на жилищата в столицата е около 12% - двойно по-голям спрямо миналогодишния, сочат още данните на компанията. Още към средата на годината средната цена на кв.м жилищна площ в София премина психологическата граница от 900 евро, а големите и по-скъпи жилища се радват на все по-засилено търсене.

За пръв път и възходящият цикъл на пазара се движи от местно търсене, подчертава Полина Стойкова. То пък се определя от стабилни фундаментални фактори – ръст на заетостта и доходите в столицата и другите големи градове, спад на безработицата, вътрешната миграция, както и инвестиционният интерес към сектора на имотите заради атрактивния доход от наем.

От Адрес Недвижими имоти коментират, че ръстът в цените се е проявил различно при различното строителство. При старото нивата са се покачили по-осезаемо през първото полугодие, а след това е регистрирано леко задържане. При новото строителство тенденцията е по-скоро обратната – в началото на годината ръстът е по-плавен, а през второто полугодие е започнал по-динамичен ръст.

Занапред обаче от Адрес очакват успокояване на цените заради драмите на политическата сцена.

Новото строителство – безапелационен лидер

На практика 2016 г. може да се определи като годината на новото строителство, казват от Адрес. Купувачите в началото на годината усетиха, че цените на новите сгради ще нараснат допълнително, което ги мотивира да бъдат активни.

От Bulgarian Properties пък за пръв път отчитат такъв огромен недостиг на качествено ново строителство, което да отговори на скокообразно нарасналото търсене. Затова се стигна и до бурното развитие при сделките „на зелено“, които в много случаи излизат ако не колкото, то дори и по-скъпо в сравнение с покупка на завършено жилище.

Тази тенденция се наблюдаваше още от края на миналата година, тъй като повечето купувачи се насочват към нови жилища заради лошото състояние на стария сграден фонд и по-добрата енергийна ефективност на новите сгради.

Реализираните продажби на жилища ново строителство съставляват около 50% от общия обем продажби в София, а цените, на които се предлагат, са по-високи от тези на имотите на вторичен пазар средно с около 80-100 евро на кв.м, достигайки средните 950 – 1 000 евро, отчита Стойкова.

По данни на различни агенции около две трети от закупените жилища са дву- и тристайни. Увеличава се и интересът към жилища с три и повече спални в новостроящи се сгради, т.е. все повече хора залагат на по-просторни, съвременни жилища, включително и чрез обединяване на апартаменти при закупуване на имот на ранен етап от строителството.

Вторичният пазар – по-високи очаквания

Продавачите на готови имоти се заредиха с оптимизъм в началото на годината заради нарастващата активност и цени, посочват още от Адрес. В резултат някои от тях предложиха на пазара имоти, чиито цени се оказаха завишени.

„Това, което тези продавачи не отчетоха, беше сериозната конкуренция в лицето на новото строителство. Така, към средата на годината, станахме свидетели на задържане както в активността, така и в цените на сделките с готово строителство“, посочват от агенцията.

Допълнителен баланс се очаква да внесе все по-големият обем ново строителство, което излиза на пазара и конкурира старото. И ако в момента цените в едни и същи райони на София варират в широки граници – от 800 до 1 500-1 600 евро, то догодина диапазонът се очаква да се свие и предлагането да е при по-адекватни ценови нива.

Този дисбаланс доведе и до лек ръст на периода, за който имотите се застояват на пазара през тази година за сметка на бързата реализация на строителните обекти. По-дългите срокове за реализация все още свидетелстват за прекомерен оптимизъм на продавачите и е необходима корекция, за да се постигне продажба в разумен срок.

Наемите – ръстът може и да не е здравословен

Агенция, специализирана в наеми, вече предупреди през лятото, че бързите ръстове може и да не се отразят много здравословно на пазара заради риска от „прегряване“, още повече, че вноските по ипотеките при достатъчно съфинансиране са по-атрактивни в момента.

В много квартали на София ръстът на наемните равнища надвишава 10 на сто за година. Така ако миналата година средностатистическо жилище е струвало на наемателите 500-600 лева, през тази година наемът на същото жилище е 550-650 лева и повече.

Най-силни увеличения се отчитат в „Младост“ в София - квартал, предпочитан и от купувачи за собствени нужди, и от инвеститори заради добрата инфраструктура и близостта до много от фирмите, които разкриха работни места в Бизнес парка, в района на Околовръстния път, както и по протежението на „Цариградско шосе“.

Силни ръстове на наемните нива се отчитат и в другите предпочитани квартали – в района на „Студентски град“, „Гео Милев“, „Надежда“ заради метрото и други.

Ваканционни имоти – купуват българите

Местното търсене вече е основен двигател и на пазара на ваканционни имоти, като по-активният сегмент през последната година е пазарът в зимните и спа курортите, отколкото по Черноморието.

Българите все повече се осмеляват да направят и такава инвестиция – било то сънародници, работещи в чужбина, или пък хора, които търсят възможности за инвестиция на свободни пари.

За пръв път 50% от сделките на ваканционния пазар са от българи, т.е. местното търсене прелива и в други сегменти на пазара, каквито от възникването им през 2003 г. до момента са били винаги доминирани от чуждестранни купувачи, коментира Полина Стойкова.

Заради засилената активност цените в ски курортите тръгнаха нагоре, като очакванията са интересът и позитивните тенденции като цяло да се задържат и дори засилят с началото на сезона.

Какво да очакваме през 2017 г.

През следващата година възходящият тренд в София и другите големи градове ще продължи и отново ще бъде движен от местното търсене, прогнозира Полина Стойкова. Създалата се конкуренция между новите сгради и обектите на вторичния пазар ще доведе до една по-пъстра картина на предлагането, която все по-добре ще успява да удовлетворява търсенето, посочва тя.

Очаквам по-значимо увеличение на обема продажби, отколкото на цените на имотите, където темпът на нарастване ще се забави с балансирането на пазара и ще остане в рамките на 10% през 2017 г., каза още Стойкова.

Не може да се говори за надуване на балон, допълват от Адрес. Действително се строи активно, но и изчерпването на качествените нови проекти, каквито са повечето, е динамичен процес. Т.е. ако пазарът се движи с настоящите темпове, новото строителство ще бъде усвоено от интереса на купувачите, смятат експертите.

Допълнителен тласък на активността ще дава очакваното продължаващо понижение на лихвите по кредитите и ръста на наемите.

Вижте топ имоти ново строителство в София


  Още новини