Дневник: Имотният пазар 2023 - повече продавачи, по-малко купувачи и тук-там по-ниски цени

Незадоволеното търсене ще продължи да движи имотния пазар и през 2023 г. Цените ще растат, но с намаляващо темпо. Започналото повишение на лихвите по заемите ще се усети към средата на годината, а през втората ѝ половина се очаква успокояване на пазара. Вероятно продавачите ще бъдат повече от купувачите и това ще засегне цените в неатрактивните квартали и сгради. Активни през 2023 г. ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване.

Това са част от прогнозите на брокерите, към които "Дневник" се обърна за прогноза за пазара през новата година.

Ръстът на цените ще се забави още

През 2023 г. тенденциите на жилищния пазар ще продължават да предизвикват интерес както поради все още незадоволеното търсене, така и поради нуждата от актуална информация за неговото развитие. Това често дава индикации и за посоката на развитие на икономическия цикъл като цяло, казва Полина Стойкова, изп. директор на фирмата "Бългериън пропъртис".

Според Антон Андонов, изп. директор на "Ера", търсенето ще остане високо. Макар и да затихва, импулсът, който пазарът получи от COVID-19, все още е много силен, смята той. Позовава се на последните данни на Националния статистически институт, които показват, че към третото тримесечие на 2022 г. броят на сделките е с 39.96% по-висок от същото тримесечие на 2019 г., т.е. преди COVID-19.

И двамата смятат, че темпът на нарастване на цените ще продължи да се забавя. Андонов допълва, че въпреки очакванията на повечето анализатори и потенциални купувачи цените на жилищата ще продължават да растат, макар и с темп, по-нисък от темпа на инфлацията.

Ръстът на цените на жилищата ще се стреми да догонва ръста на инфлацията и тя ще бъде един от основните фактори, които ще оказват въздействие върху цените на жилищата в големите градове през следващата година, посочва той.

Какво ще се случи с ценовите нива ще зависи от броя на сделките, който пък ще бъде резултат от това доколко ще се срещат очакванията на двете страни, анализира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на "Адрес". Затова тя съветва продавачите да се вслушват в купувачите и когато им се поиска отстъпка, да преценят внимателно защо и дали е разумна.

Предлагането ще расте

Полина Стойкова очаква предлагането постепенно да започне да се увеличава както на първичния пазар на покупка от строител, така и на вторичния на сделки с бивши собственици. Антон Андонов споделя мнението ѝ и смята, че активността на пазара ще бъде подкрепена от няколко основи фактора:

• устойчивия ръст на спестяванията на домакинствата, който продължи и през цялата 2022 г.
• ниската безработица
• ръста на доходите
• ръста на БВП
• желанието на сегашните купувачи да живеят в по-нови, по-хубави и по-големи жилища.

Оценката на брокерите от "Адрес" е, че общата посока на пазара ще бъде в силна зависимост от:
• инфлацията
• пазара на труда
• битовите сметки
• състоянието на малкия и средния бизнес
• политическата стабилност.

Активни през 2023 г. ще бъдат хората, търсещи жилище за собствено ползване. Тези с по-значителни спестявания също ще бъдат сред участниците на пазара, посочват от агенцията. Според експертите ѝ активността ще има вълнообразен характер - често редуване на спадове и ръстове.

Тенекеджиева смята, че собствениците на имоти в непредпочитаните райони и в неподдържани сгради първи ще усетят, че трябва да понижат цените си. Посочва, че от няколко месеца се наблюдава забавяне на темповете във вземането на решение за покупка и тази тенденция ще е валидна през цялата 2023 г. : "Купувачите сравняват повече оферти, преди да сключат сделка, затова продавачите трябва да са конкурентни. През идните 12 месеца тази тенденция ще стане по-устойчива."

Когато лихвите тръгнат нагоре

Започналото повишение на лихвените проценти ще се усети по-ясно в средата на 2023 г. и в зависимост от неговите размери би могло да охлади или да активизира пазара. Към момента по-вероятно е повишенията да са плавни и това да внесе спокойствие у купувачите, прогнозира Полина Стойкова. Очаква по-спокойна година за жилищния пазар, като по-голямо активизиране ще има през второто половина.

Според Антон Андонов очакваното повишаване на лихвените проценти няма да окаже осезаемо въздействие върху търсенето на жилищни имоти поради факта, че реалните лихвени проценти ще останат силно отрицателни, т.е. ще бъдат значително по-ниски от инфлацията. По-значително влияние върху покупката на имот с кредит биха оказали промяна в условията на достъп до кредит и най-вече изискванията за по-високо самоучастие в комбинация с по-ниски пазарни оценки на имотите, допълва той.

Готово жилище или "на зелено"

Пазарът на жилища "на зелено", т.е. в строеж, преживя промяна през миналата година, когато цените на строителните материали растяха неконтролируемо. Това отказа някои предприемачи да продават, преди да са готови сградите, но по данни от пазара това вече не е така.

Прогнозата на Стойкова, основана на предлагането в момента и пазарната логика от последните години, е, че ще се купуват и готови жилища, и в строеж: "Очакваме предлагането на вторичен пазар да се засили след достигнатия минимум през 2022 г. и то ще привлича купувачите, които не са склонни да чакат. Същевременно новото строителство продължава да се развива и ще продължава да бъде най-търсено от купувачите както за инвестиция, така и за собствено ползване."

"То вече устоя на изпитанията на пандемията, а след това на войната и кризата с цените на материалите и доставките и можем да кажем, че премина теста за доверие на купувачите", допълва Стойкова.

Вижте нашите оферти ново строителство в София, Пловдив, Варна и Бургас

Изборът между строящо се или готово жилище ще зависи от възможностите на купувача, смята Гергана Тенекеджиева. Очаква покачването на лихвените нива да се отрази основно върху пазара "на зелено". Напомня, че динамиката от предходните години се дължеше именно на активното кредитиране и покупки на ново строителство.

Смята, че на пазара ще останат устойчивите инвеститори, които могат да ценообразуват правилно, но покупката "на зелено" си остава по-изгоден вариант от гледна точка на крайната цена. Ключово предимство остава и това, че дава избор сред повече имоти в търсене на най-подходящия за купувача.

Антон Андонов напомня, че изборът между готово и жилище в строеж невинаги е възможен защото в известна степен те задоволяват различни потребности: готовото жилище може да бъде използвано веднага, докато в другия случай - след една или две години.

Напомня, че наред с посочените предимства такава сделка носи и риск - сградата да не бъде завършена навреме, а цената - променена. "Като цяло изборът зависи от потребностите на купувачите, т.е. дали има необходимост да ползват жилището веднага или след време", допълва той. Смята, че строящото се жилище е по-добрата сделка, ако купувачът има доверие на строителя.

За ваканция или за инвестиция

Пандемията даде силен тласък на пазара на ваканционни имоти и до момента той е движен от българските купувачи. Полина Стойкова посочва, че възходът на този сегмент през последните две години доведе до значителни ръстове в цените на жилищата по крайбрежието и в планинските курорти.

"Наред с нарасналите цени, което предполага капиталова печалба за купилите при по-ниските цени, бежанската криза и силните туристически сезони направиха доходоносно и отдаването им под наем. Така че сами по себе си ваканционните имоти се превърнаха в добра инвестиция", отбелязва тя.

Вижте оферти за ваканционни имоти

Андонов смята, че оптималното решение е покупката на ваканционен имот, който може да носи доход от наеми извън периода, в който собствениците го използват. Оценката му е, че купувачите на недвижими имоти с инвестиционна цел трябва да избират подходящи за наемния пазар жилища и да отчитат дългосрочния характер на подобен род инвестиция.

"За последните осем години инвеститорите от този тип в София са реализирали средногодишна доходност най-малко 12.5% годишно", изчислява той.

Ваканционният имот може да бъде и инвестиционен, посочва и Тенекеджиева. Коментира, че това отново е въпрос на възможности, но и на нужди на купувача. Ако той няма реална нужда от имот, а има заделени средства, инвестиция в градско жилище винаги е добър вариант - цените дългосрочно растат, а на наемния пазар има дефицит на адекватно предлагане.

Или апартамент в Дубай

Цените на имотите в големите градове на България и особено в София толкова се повишиха в последната година, че всеки сигурно е чувал история как еди-кой си си е купил за по-малко пари жилище в Солун, Валенсия или Дубай.

В началото на май международно журналистическо разследване установи, че над 240 български граждани и пребиваващи в страната притежават имоти за над 160 млн. долара в Дубай. Оказва се, през последната година Дубай наред с Турция се превръща в обект на голям интерес от българи, които искат да инвестират спестяванията си в имот.

При търсене в "Гугъл" се вижда, че има немалко оферти. Крайната цена на един имот при сделка обаче не е единственото, което трябва да се калкулира, когато се сравняват офертите тук и зад граница, а и местните данъци и други задължения, произтичащи от собствеността.

Покупката на имот в чужбина е алтернатива, която не е масово популярна сред българите по ред причини, анализира Антон Андонов. "Към инвестиции в имоти в Дубай се ориентират малък брой заможни български бизнесмени. В Европа инвестират основно емигранти или роднини на емигранти и семейства на студенти", посочва той.

България не е само София и тук човек може да намери имоти за всякакви свои нужди и потребности, като все още те са достъпни за широк кръг хора, смята и Полина Стойкова. Подчертава, че такова разнообразие от градски, селски и ваканционни имоти на море и планина рядко може да се намери другаде, а като цяло цените и разходите по поддръжка на един имот в България все още са ниски в сравнение с тези в други страни.

Разгледайте нашите оферти на морето и в планинските курорти

Вижте и къщи на село



  Още новини